왕십리자이 아파트 수익율 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 맑은소리]

✅아파트명

      왕십리자이

✅위치(지도) : 카카오맵

✅입지평가

1. 직장

   성동구 종사자는 203,221 (A)

2. 교통  : 카카오맵 길찾기

3.학군 : 아실(학군)

초등학교 : 신당초(347m, 도보 5분), 금복초(422m, 도보 6분) 

중학교 : 금호여중 (480m, 도보 7분, 84%), 무학중(728m, 도보 8분, 81%)

고등학교 : 성동고 (407m, 도보 6분)

4. 환경 (호갱노노)

   백화점 : 주변에 백화점 없음

   마트 : 롯데마트(행당역점), 엔터식스(왕십리역점), 이마트(청계천점), 이마트(왕십리점)

   병원 : 한양대병원(1.7km, 도보 25분)

   공원:  미소공원, 응봉공원

5. 공급 (아실/입주물량)

  입주물량은 25.01 ~ 29.12월까지 2개의 입주물량 존재함

  용답동은 왕십리자이와 거리가 있어서 큰 임팩트는 없어보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

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✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점에 매수시 -9% (5천만원 손실), 전저점에 매수시 65% (3억 수익)

                 전고점대비 저평가 되어있지 않은것 같음. 9년차 준신축으로 상승 여력은 있을것으로 생각됨

2) 환금성 : 역세권은 아니지만 2호선 상왕십리역, 신당역, 5호선 행당역 접근성이 좋은편임

                  왕십리뉴타운 상권과 학원가 접근성이 좋은편임. 초.중.고가 가까이에 없음

3) 수익률 : 전세가율이 52% 정도로 투자금 측면에서 수익율이 좋은편은 아님

4) 원금보존 : 주변에서 가장 신축으로 수요가 많을것으로 생각되나 가격측면에서는 원금보존 여력이 적을것으로 생각됨

5) 리스크 대비 : 고점대비 저평가 되지 않아 리스크가 있는 편으로 생각됨

나의 투자 결론 : 

주변환경에 비해 신축이고 세대수가 많은점은 매리트가 있으나 저평가 되지않아 리스크가 있는 편임

초.중.고가 가까이에 없고 2호선, 5호선을 이용할 수는 있지만 도보로 이용하기엔 힘듬

(임장을 가서 확인시, 상왕십리역에서 도보로 15분 소요. 무지 가파른 언덕을 가로질러 올라갔을때 기준임)

9년차 준식축으로 향후 10년이 지난후에도 가격상승이 있을거라는 판단은 어려움.

급지가 떨어지더라도 환경이 더 좋고 저평가된 다른 매물을 더 알아보겠음 

✅ 작성하면서 느낀점 :  임장을 가보지 않고도 다양한 시각(저.환.수.원.리) 의 분석을 통해 아파트를 판단할 수 있었고 임장시에도 사전분석을 기반으로 시야를 넓히고 투자 결론을 도출하는데 많은 도움이 되었음