은행에 돈 갚으면 끝난거 아닐까요? [아인파파파]



안녕하세요

오늘도 즐거운 투자자

아인파파파 입니다.

많은 동료분들께서 투자를 진행하고 계시는 것 같아요.

매수할 매물을 보러 다니다

마음에 드는 매물이 보이면

매도인의 사정을 알아보기 위해

등기부등본을 떼보는 일이 굉장히 많을겁니다.

등기부등본 '을'구 상

채권최고액이 남아있는 물건들에 대해

근저당권 금액이 내가 감당 가능한 금액이고

매도인이 해당 금액의 이자납입에 대해 곤란한 경우

좋은 협상카드가 되기도 합니다.

그리고 협상이 잘 마무리되어 매수하게 된다면

다음 특약 (또는 그에 준하는 내용) 으로

리스크 방어를 합니다.

그런데, 제가 드린 돈을 실제로 갚았는지,

또 내가 어떻게 확인하는지 궁금했던 적은 없으신가요?

저는 투자경험이 1건도 없던 당시

선배들이 특약으로 리스크를 방어하고

말소를 하면 된다고 이야기를 들었는데

정작 내가 어떻게 확인하는지는 잘 모르겠더라고요.

(특약만 적으면 다 해결이 되는건가..?)

매도인이 은행 앱에 들어가서

내가 준 잔금(그리고 세입자 전세금)을 이용해서

상환을 하고 화면 캡쳐해서 보내면 끝이라고

단순히 생각했었던 것 같습니다.

실제 투자를 진행하며 알게 된 사실은

'대출상환' 과 '등기말소' 는 다르다는 것 이었습니다.

쉽게 말하면 돈은 갚았는데

그걸 등기소에 가서 기록을 지우는

추가적인 절차가 필요하더라구요.

만약, 대출은 갚은 걸 확인했는데

등기소에 가서 근저당권 말소를 진행하지 않는다면

등기부 상에는 이전 소유자의 근저당권이

여전히 잡혀있게 됩니다.

그래서 우리는 어떻게

리스크 대비를 해야 할까요?

1. 잔금일에 잔금을 받아서 매도인이 대출상환을 하는 경우 (매수인 주담대 X)

일반적인 전세 레버리지 투자자에 해당하는 경우로

2가지 방법이 있습니다.

CASE 1) 대출상환은 매도인 / 등기 말소 및 이전은 법무사가 하는 경우

1) 근저당권 말소 특약을 반드시 매수 계약서에 작성합니다. (위 내용 참조)

2-1) 잔금일에 매도인께 대출 상환 내용을 자리에서 확인

2-2) 이후 매도인에게 은행방문 요청하여 대출완납증명서(또는 영수증) 요청(찝찝하시면 매도인과 같이 은행에 가시죠!)

2-3) 법무사님께서 소유권 이전 + 근저당권 말소 2가지 업무 동시 진행

→ 매수인은 잔금 당일 대출완납증명서 확인 및 1~2주 경과 후 등기부등본 상 '을'구 확인

CASE 2) 대출상환 및 등기 말소는 매도인이 / 등기 이전만 법무사가 하는 경우

1) 근저당권 말소 특약을 반드시 매수 계약서에 작성합니다. (공통)

2-1) 잔금일에 매도인의 대출 상환 내용을 자리에서 확인

2-2) 매도인이 은행방문하여 대출완납증명서(또는 영수증) + 은행에 등기말소 신청 (은행법무사가 처리)

2-3) 법무사님은 소유권 이전만 진행

→ 매수인은 잔금당일 대출완납증명서와 등기말소 신청서 2가지 확인

1~2주 경과 후 등기부등본 상 '을'구 확인

2. 잔금 전 계약금이나 중도금으로 매도인이 대출상환을 하는 경우

1) 근저당권 말소 특약을 반드시 매수 계약서에 작성합니다. (위 내용 참조)

2-1) 계약금/중도금 받은 매도인이 은행방문하여 대출완납증명서(또는 영수증) + 은행에 등기말소 신청 (은행법무사가 처리)

* 두가지를 반드시 미리 확인하셔야 합니다.

2-2) 잔금일에 법무사님은 소유권 이전만 진행

→ 매수인은 계약금/중도금 송금 후 대출완납증명서와 등기말소 신청서 2가지 확인

1~2주 경과 후 등기부등본 상 '을'구 확인

매수/매도 과정을 겪다보면 대부분의 일들은

'부동산사장님' '법무사' '은행관계자' 등

내가 모르는 것이더라도 도와주시는 분들이

있습니다.

그러나, 그들도 사람이고

누구나 실수는 할 수 있기에

내가 꼼꼼하게 CEO 마인드 장착하고

한번 더 챙겨보시면 좋을 것 같아요.

오늘도 물건을 찾고 계실 동료분들을 응원합니다.

감사합니다.