[서기 21기 5마이갓 4억 오를 집 찾았조 하늘연두] - 내 집 마련 마인드에서 투자자의 마인드로 거듭나고 자산을 쌓아 보아요

이번 주는 권유디님의 강의를 통해 서울 소액 투자 전략과 지역 분석을 배웠습니다.

또한 서울 수도권에서 전세가를 어떻게 분석하는지 배웠는데 기존에 알고 있던 것과는 다른 관점이어서 이해하는 데 시간이 걸렸지만 결국 전세가에 영향을 미치는 건 하나만의 요소는 아니라는 걸 알게 되었습니다.

한 번 듣고 바로 이해하기는 어려운 내용이지만 그래도 포기하지 않고 이해하려 애쓰는 스스로를 칭찬해 봅니다 ㅎㅎ

서울, 수도권 투자 범위는?

사람들은 아파트를 선호합니다. 그래서 서울 수도권에서 선호도가 떨어지는 아파트도 전세가가 오릅니다. 더구나 우리는 강남이라 불리는 범위 안의 아파트를 투자하기에 저가치는 없습니다.

다만 우선순위가 있어서 아파트를 구분할 때는 ‘더 좋아.’, ‘덜 좋아.’로 구분해야 합니다. ‘좋아.’, ‘싫어.’는 투자자의 판단이 아니기에 아파트 판단 시 조심해야 합니다.

잃지 않는 투자란?

잃지 않는 투자는 오르지 않은 단지, 적은 투자금이 드는 단지, 전세가율이 높은 단지를 투자하고 오를 대까지 즐겁게 기다리는 것입니다.

지금은 전세가가 오르지 않아도 미리 사놓는 게 나을 수 있습니다. 왜냐하면 지금은 전세가율이 높은 단지는 선호도가 낮을 확률이 높기 때문입니다.

더 버는 투자란?

더 버는 투자는 비슷한 투자금으로 더 좋은 단지를 투자하는 것입니다. 여기서 중요한 건 매매 절대가 크기로만 느끼면 안 된다는 것인데 비싸게 느껴지는 이 가격이 정말 비싼 가격인지 확인해 봐야 합니다.

또한 싼 데 덜 좋은 것보다 적절한 가격으로 좋은 단지를 투자하는 것이 더 버는 투자입니다. 주의할 건 좋은 단지여도 적절한 가격이 아니면 투자하지 말아야 합니다.

A구 지역 분석

A구는 주변 신축에 수요를 뺏길 수 있어서 생활권 선호도를 잘 분석해야 합니다. 3호선이 지나는지가 중요하고, 언덕 유무도 중요해서 언덕 여부에 따라 전세가가 차이 나기도 합니다.

A구는 교통과 연식이 중요해서 학군은 중요하지 않습니다.

A구 지역 가격 분석에서 배울 점

우리는 내 집 마련 마인드를 내려 놓고 투자자의 마인드로 수익률 관점에서 봐야 합니다.

투자자의 마인드로 볼 때 약점과 강점을 지닌 단지를 선택합니다. 약점으로 다른 사람들이 쉽게 매수하지는 못 하지만 강점으로 전세 수요는 좋은 걸 싸게 사서 수익률을 높이는 투자가 중요합니다. 약점이 있는 단지가 수익률이 좋고, 매매가는 기다려주는데 전세가가 치고 오르는 단지를 선택합니다.

그리고 시세 지도를 반드시 그려서 이 지역의 선호도를 파악해 봅니다. 한 눈에 볼 수 없는 차이를 시세 지도를 통해 분석하고 현장에 가서 확인해 봅니다.

전세가에 영향을 주는 건?

전세가에 영향을 주는 건 전세 물량 외에도 여러 요소가 있습니다. 물량보다도 심리가 더 크게 영향을 줍니다. 수도권은 심리전 장이라 사람들의 심리가 굉장히 영향을 미칩니다.

전세가를 분석할 때는 세 가지를 순서대로 확인해 봅니다. 전세가는 등락을 반복하면서 물가라는 평균에 회귀하며 결국 우상향합니다. 물가에 회귀했는지를 확인하고, 시장 상황과 분위기 그리고 공급을 확인하면서 전세가를 분석합니다.

덜 오른 단지가 덜 빠지고 많이 오른 단지가 많이 빠집니다. 같은 시기 같은 공급량에도 단지마다 전세가가 빠진 폭이 다른 이유입니다. 명심하기!!

서울 소액 투자 방법은?

투자는 자산을 쌓는 것이기에 내가 쌓을 수 있는 자산을 쌓아갑니다. 자산을 쌓다 보면 전세 현금 흐름이라는 돈이 나옵니다.

지금은 둘 중 뭘 할지 고민하는 것보다 투자하는 게 더 중요하고, 종잣돈이 부족하다면 약점이 있는 단지를 모아두고 계속 트레킹하며 기회를 봅니다.

이번 강의에서 배운 3가지는?

〉 첫째, “적절한 가격 중 가장 가치가 좋은 걸 한다.” 저평가도 중요하지만 적절한 가격 중 가장 좋은 단지가 더 중요합니다.

〉 둘째, “약점이 있는 단지를 오히려 투자로서 더 유심히 본다.” 약점이 있어서 쉽사리 매수는 못하지만 전세 수요는 있어서 기회가 올 수 있습니다.

〉 셋째, “서울 수도권에서 아파트는 저가치가 없다. 우선순위만 있을 뿐이다.” 그렇기에 우선순위 관점에서 아파트를 봐야 합니다. “좋아”, “싫어.” 가 아니라 “더 좋아”, “덜 좋아.” 관점으로

BM

1. 내가 보고 있는 지역은 강남이라 불리는 범위 안에 든다. 그렇기에 저가치는 없다. 우선순위만 있을 뿐이니 우선순위 관점에서 “더 좋아”, “덜 좋아.” 관점으로 아파트를 본다.
2. 시세 지도를 그려서 선호도를 파악해 본다.
3. 자산을 쌓는 게 중요하다. 앞마당 3개 이상 늘리고 올해 안에 반드시 투자한다.