✅아파트명 : 구로구 신도림4차 e-편한세상
✅위치(지도) 호갱노노
✅입지평가
1. 직장
A등급 (종사자수 : 240,689 / 사업체수 : 52,79)
2. 교통
A 등급 (강남 38분, 여의도 22분, 시청 31분)
3.학군 <아실>
C등급 (학업성취도 85% 이상인 학교_1개교_신도림중학교)
초등학교 : 서울신도림초등학교 (전교생 : 1,175명 / 학급당 학생수 : 25.5명)
4. 환경 (주변 편의시설)
A등급 : 백화점 1개, 마트 5개, 병원 2개
백화점 : 현대백화점 디큐브시티점 (295m)
마트 : 홈플러스신도림점(202m), 이마트신도림점(511m), 코스트코 고척점, NC백화점, 이마트 구로점
병원 : 고려대 구로병원 (2.12km), 구로성심병원 (2.2km)
5. 공급 아실 입주물량_지역선택
S등급
2025년 : 440가구 / 2026년 : 295가구 / 2027년 : 0가구 => 평균 245가구
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 좋지 않다. (전고점 대비 -6%)
2) 환금성 : 좋다. (853세대)
3) 수익률 : 좋지 않다. (전고점까지 6% 남았으므로, 안전 마진이 적다.)
4) 원금보존 : 좋지 않다. (전세가율 52%)
5) 리스크 대비: 좋다. (주변 입주 물량 : 낮음 / 전세가율 : 낮음 / 역전세 가능성 : 낮음 )
나의 투자 결론 :
직장 A등급 / 교통 A등급 / 학군 C등급 / 환경 A등급 / 공급 S등급
환금성이나 리스크 대비에는 좋으나 저평가, 수익률, 원금보존 측면에서 좋지 않다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 직장, 교통, 환경 등 메리트가 있는 지역이나 "전/환/수/원/리"를 타진해 보았을 때, 투자 관점에서는 좋은 매물이라고 생각되진 않는다.
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