잠원동 동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 40조 쭈니야가자]

✅아파트명

서초구 잠원동 동아아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서초구 종사자 수: 487,976명

2. 교통

강남 15분 / 여의도 25분 / 시청 33분 

3.학군

경원중 92%, 원촌중 94%로 매우 높은 편

4. 환경

대형마트: 뉴코아 아울렛 강남점의 킴스클럽

백화점: 신세계 백화점 강남점

대학병원: 카톨릭 대학교 서울성모병원

학원: 삼호가든 사거리 지나 반포리체, 반포래미안아이파크 상가쪽 반포 최대 학원가와 가까움

공원: 인근에 한강공원 잠원나들목 위치해있어 산책하기 좋음

5. 공급

서초구 전체에 2025년 - 2027년 말까지 약 9,411세대가 공급될 예정

그 중에서도 동아아파트가 위치한 잠원동에 메이플 자이 3,307세대 입주물량 2025년 6월 공급될 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 서초구 안에서도 반포동과 잠원동에 위치한 대부분의 아파트 단지들의 가격은 신축, 구축할 것 없이 지난 2월 토지거래허가제 해제 이후 전고점을 넘어섬. 잠원동 내 비슷한 입지(특히 연식과 환경)의 다른 단지(신반포 청구)와 비교 시 별 차이없고 서초구 내 방배동이 그나마 상대적으로 저평가된 것으로 보여져 방배동에서 비슷한 입지를 가진 단지 찾아 비교해야 할 듯 함.

2) 환금성 : 강남 접근성이 매우 좋고 (15분) 여의도, 시청 쪽 일자리 중심지까지도 30분 내외의 접근성을 지님, 3/7/9호선 고속터미널역과 7호선 반포역 역세권이며 학업성취도 높은 초등학교, 중학교를 비롯하여 성모병원, 신세계백화점, 고속터미널, 킴스클럽, 반포 최대 학원가 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 환금성 높은 것으로 판단.

3) 수익률 : 현재 매매 30억/전세 10억(호가 기준) 수준으로 전고점 28.1억을 이미 약 7% 넘어선 상황. 저평가 기준에는 못미치고 향후 2년안에 약 10,000세대 라는 단기 입주물량 충격을 있을 수 있으나 강남3구에 속한 서초구가 갖는 상징성, 입지독점성을 고려할 때  장기적으로 공급보다 수요가 절대적으로 많을 것으로 판단. 직전 10년 사이클의 상승폭 고려하면 향후 10년간 최소 2배 이상의 수익률 낼 수 있을 것으로 판단.

4) 원금보전 : 주변에 재건축 중이거나 이미 들어간 구축들이 많아 향후 2년간 단기 입주물량 충격으로 인해 전세가에 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단. 현재 전세가율 역시 33%로 낮은 수준으로 안전마진도 얼마 확보가 안되어 단기 입주물량 확대가 매매가에도 일시적으로 영향을 미칠 수도 있을 것으로 보임. 그러나 강남 지역이 갖는 입지를 고려할 때 장기적으로 계속 수요가 공급을 초과할 것으로 보여 결국 매매가, 전세가는 우상향할 것으로 기대.

5) 리스크 대비: 향후 2년간 대량의 입주물량 공급(약 10,000세대)이 예정되어 있어 단기간 전세가 상승이 제한적이거나 최악의 경우 전세가가 하락하는 역전세 발생 가능성도 배제할 수는 없을 것으로 보임.

나의 투자 결론 : 해당 단지는 현재기준 이미 호가가 전고점을 넘어선 상황으로 ‘저평가기준’에 부합하지 않으며 낮은 전세가율 수준(33%), 향후 2년간 주변에 대량 입주물량 공급 예정 등을 고려할 때 단기적으로 ‘원금보전’ 차원에서 적합하지 않은 것으로 판단. 그러나 장기적으로 환금성과 수익률 차원에서 서초구가 갖는 입지독점성은 대체불가이므로 실거주 목적 투자에 적합한 물건인 것으로 판단.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

그동안 매번 네이버부동산이나 아실 등에서 매물을 눈으로만 이것저것 확인했기에 머릿 속에 어렴풋이 개념은 있으나 항상 정리가 안된 상태였음. 그러나 데이터를 수집해서 글로 정리해보니 한눈에 들어와 작성의 필요성을 느낌. 

인터넷에서 해당매물의 사진만 보고 그 단지 주변 분위기가 어떤지는 알 수 없어 한계를 느꼈고 분임과 단임을 부지런히 다녀야겠다고 생각했음. 또한 서초구 뿐만이 아닌 강남 3구에 속한 강남구, 송파구도 임장을 해야 좀 더 정확한 저평가 비교평가가 가능할 것 같음.