인천 부평동 래미안부평(32평) 아파트 수익률 분석 보고서 두번째[열반스쿨 기초반 85,86기 꼬미아버지]

▶ 아파트명

인천 부평동 래미안부평(32평)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

인천 부평구 종사자수 166,781명 / 사업체수 45,679

2. 교통

시청 1시간 / 영등포 45분 / 강남 1시간 15분

3.학군

부평중 71%, 부흥중 73%, 부광중 73%

4. 환경(주변 편의시설)

롯데마트 대중교통 15분, 도보 20분, 차량 5분

대형병원(세림병원) 대중교통 13분, 차량 1분, 도보 10분

부평 식자재 마트 도보 5분

5. 공급

e편한세상부평역센트럴파크 2025년 1월 / 1,500세대 등 

3년 내 2,160세대 공급

(적정수요 2,468세대)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(수익률 계산기는 내강의실-2주차 첨부파일에서 받아보실 수 있습니다)

현재 시세: 부평동 래미안부평 2025년 3월 매매 3.5억, 전세 3.45억 (전세가율 98%)

5년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 6.7억 전세 3.9억

5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 4.2억 전세 3.55억

(시세는 예시이며, 실제와 다를 수 있습니다)

현재 고점 대비 52% 수준, 저점 대비 83% 수준임

▶ 현장사진 없음

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라

내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요. 

1) 저평가 : 아직 비교평가를 할수있는 수준이 아니라서 정확히는 모르겠지만, 고점 대비 52% 저점 대비로도 83%가 빠진 물건임 수요에 비해 공급이 그다지 많은 편도 아니며 강남은 1시간 15분이라 다소 오래걸리지만 시청, 영등포 특히 영등포는 대중교통으로도 45분으로 충분히 출퇴근 할 수 있는 거리로 보인다. 따라서 갭이 500밖에 차이안나고 전세가율98%인 지금이 저평가된 시기라고 생각이 든다.

2) 환금성 : 아파트고 12년차에 1,145세대로 환금성은 충분하다고 생각이 든다.(저층매수만 조심해야겠다)

3) 수익률 : 고점기준 매매차 3.2억, 전세가 0.45억 / 저점기준 매매차 0.7억, 전세가 0.1억의 수익을 낼 수 있으며

투자금 대비 매매가 기준으로 6400%, 1400%의 수익을 낼 수 있는 것으로 보인다. 

4) 원금보존 : 전세가율이 98%로 수도권 70% 기준에서 높은 편이며 공급도 많은 편이 아니라 원금보존의 가능성이 크다.

5) 리스크 대비: 전세가율이 수도권 기준 대비 높고, 3~4년 내 공급물량도 적은 편이다

최근 실거래가 기준으로 지금 물건을 매입한다면 전고점, 전저점 대비로도 5천만원 이상의 매매수익을 얻을 수 있고

아파트 연식도 12년식이라 리스크가 크지 않아보임

투자 결론 : 투자해도 괜찮다고 생각한다. 다만 아직 초보이기 때문에 여기서 내가 놓친 부분이 분명히 있을 것이다.

이 부분은 앞으로 공부하면서 채워 나가야겠다.