대전 서구 크로바 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 부자행 비행기 26하조 부자뽀율]

✅아파트명 : 대전 서구 둔산동 크로바 아파트(Feat. 대전대장)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 둔산동 인근은 대전에서 직장이 많은 지역, 정부청사역, 대전시청역 인근으로 시청, 법원, 정부청사 등 화이트칼라 직군이 많으며 아침시간 출퇴근 시간에 보면 대전시청역과 정부청사역에서 가장 많은 사람이 내림

2. 교통

대전 시청역까지 도보로 8분정도 소요

대전역 KTX까지 26분, 고속버스 정류장까지 15분 내외로 이동 가능

3.학군

1. 한밭초등학교 : 한밭초등학교 배정 아파트와 비배정 아파트의 가격차가 크다

2. 문정중 : 학업성취도 90.6%, 특목고 진학률 5.5%

   탄방중 : 학업성취도 84.6%, 특목고 진학률 5.5%

3. 충남고 : 학업성취도 92.7%, 의대 진학률 높고 명문학교로 유명
4. 둔산동 학원가는 대전에서 제일 크고 유명, 밤9시이후는 학원차량과 라이딩 차량으로 북새통

4. 환경

 1. 이마트 둔산점 : 1.6km

 2. 갤러리아 백화점 : 1.6km

 3. 롯데백화점 : 3km

  인근에 대형마트와 백화점이 있고 지형이 평지라 우수함

5. 공급

 대전의 입주물량은 공급이 많아 최근 분양 아파트에서 미분양이 일부 있다. 하지만 서구 내에서의 공급물량은 적정한 것으로 판단된다. 또한 크로바 아파트의 입지는 대전에서 독점적인 위치이므로 크로바, 목련, 한마루 아파트의 재건축이 진행되지 않는 한 대장아파트일 것으로 판단

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 크로바 아파는 고점 대비 24%정도 하락했다가 거의 회복을 했다. 하지만 최근에 하락거래가 실거래가에 찍히고 있다. 따라서 추가 하락을 할 수 있어 보인다.

2) 환금성 : 대전 최고의 아파트로 수요가 많고 거래가 활발해 환금성이 좋다.

3) 수익률 : 저점에서 매수했다면 투자금 3.8억으로 현재 1.5억원 수익중으로 39%의 수익률로 수익성이 좋은 것으로 판단된다.

4) 원금보존 : 크로바 아파는 대세 하락시에도 하락기간과 그 폭이 적고 금방 회복이 되어 원금보존성이 좋음

5) 리스크 대비: 법원 맞은편에 프리미엄 오피스텔(그랑르피에르 28년5월 입주 ) 공사를 하고 있어 구축으로 거주 여건이 상대적으로 안좋은 크로바의 대체제가 될 수 있어 보인다. 36평형 공급이 824세대이며 약16억원에 공급되어 고분양가로 보이지만 아무래도 자산이 많은 사람들에게는 크로바의 재건축 전까지 둔상동 생활권을 누리기엔 좋은 대체제가 되어 보인다.

나의 투자 결론 : 

  1. 크로바는 대형평수로 투자해야 수익률 및 수익금이 크다. 

  2. 최근 크로바도 하락거래가 찍혀 당분간은 관망이 필요해 보인다. 

  3. 실거주로 살아야 한다면 모를까 투자금 4억원이 소요된다면 서울에 투자하는게 맞다고 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점

 완성도 보다는 작성하는 것 자체에 목적을 두고 임했다. 생각으로는 간단할 줄 알았는데 정리하면서 만만치 않다는 생각이 들었다. 그리고 크로바 아파트는 대전 대세상승 이전에 투자하였다면 1억원 이하로 많은 수익률을 냈겠지만 현재는 투자금이 너무 많이 소요되어 투자로는 적합치 않다고 판단되었다. 

같은 금액으로 더 좋은 투자처를 찾기 위한 비교 평가를 위해 앞마당을 늘리는 것에 더욱 집중해야겠다는 생각이 더욱 간절해 졌다.