안녕하세요. 푸른노을입니다.
2주차 강의는 용맘 멘토님의 임장, 임보, 비교평가에 대한 강의였는데요.
이번 실전반에서 처음 용맘 튜터님의 강의를 들어보게 되었는데요.
임장부터 임보 작성, 그리고 투자에 이르기까지의 한 사이클을 보면서, 중간 과정을 이렇게 해야 실전 투자로 이어지는구나를 깨달을 수 있었던 시간이었습니다.
투자에서 가장 중요한 것은 ‘사람들이 갖고 싶어하는 것을 얼마의 가격으로 사야 하는가?’ 입니다.
여기서 선호도 있는 단지는 임장과 임보를 통해, 좋은 가격은 비교 평가를 통해 알 수 있는데요.
지금부터 단지의 가치와 가격을 판단하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 선호도를 파악하는 임장, 임보 연결하는 방법
임장과 임보를 잘한다는 의미는 임장에서의 ‘분임-단임-매임-투자’ 의 과정과 임보에서의 ‘개요,입지분석-단지분석-매물분석-투자’ 의 과정을 같이 움직이면서 결국 투자할 수 있는 선호도 있는 단지를 찾아내는 것입니다.
강의를 들으면서 이렇게 임장을 하면 안된다고 말씀하시는 내용을 들으며 제가 지금까지 해왔던 임장 방식을 돌아보게 되었는데요.. 임장은 이렇게 다녀야 하는구나를 많이 깨달을 수 있었습니다.
- 분임
지역을 한번 쓰윽~ 둘러본다 (X) → 나무 위키를 통해 지역에 대한 궁금증을 가진 상태에서 상가, 사람, 규모, 연식을 보면서 어떤 분위기를 만들어내는지 파악해보기!! (O)
대체로 분임을 하면서는 조원들과 친해지는 시간을 가지고, 이 지역의 분위기는 대충 이렇구나 하는 형태로 가볍게 돌아보는 경우가 많았는데요. 그 이유가 이 지역에 대한 궁금증이 별로 없기 때문이었던 것 같습니다.
앞으로는 분임 전에 지역 개요를 작성하면서 생활권 별로 궁금한 부분들을 하나씩 적어놓고, 해당 질문들에 대한 답을 찾아올 수 있도록 분임을 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
- 단임
지역의 모든 단지를 샅샅이 조사한다 (X) → 단지 내부와 외부를 보면서, 내 투자에 적용할 우선순위 단지를 골라낸다!! (O)
결국 임장을 하는 것도 내가 투자를 하기 위한 단지를 찾는 것이기 때문에,
모든 단지의 특징을 기억하는 것이 아닌, 내가 투자할만한 단지들을 골라내는 과정이라는 부분이 인상 깊었습니다.
초반에는 단지의 가치를 파악하기 위해서 많은 단지들을 보고, 단지 내부의 각 요소들을 통해 단지에 대한 평가를 했었다면, 이제는 한 단계 더 나아가서 단지의 내부와 외부를 함께 파악하면서 내가 이 단지에 투자를 해도 괜찮을 것 같은지에 대한 생각을 함께 해보도록 해야겠습니다.
그리고 시세 지도와 시세 그룹핑을 통해 가격의 왜곡을 찾아내고 매임 단지를 고르는 과정도 함께 적용해보겠습니다.
- 매임
예약한 집을 보고 온다 (X) -> 매물에 대한 정보를 제대로 준비해서 현장에서 최종 선호도를 확인하고 가격과 비교한다. (O)
매물 임장의 궁극적인 목적인 결국 투자입니다. 매물 임장은 내가 골라낸 물건이 실제로 투자할 가치가 있는지에 대한 판단을 내리는 과정인데요.
그냥 매임 예약을 하고 집을 보는 것이 아니라, 미리 해당 물건에 대한 궁금증을 정리해놓고, 매임 시에 부사님과의 대화, 관찰을 통해서 해당 궁금증들을 해소하고, 투자할지 여부를 결정하는 과정임을 깨달을 수 있었습니다.
그리고 최종적으로 해당 물건에 대한 가치와 가격 판단 작성까지!
매임 후 가격과 단지를 남겨서 최종 투자로 이어지는 임장을 할 수 있도록 해보겠습니다.
- 비교평가를 통한 가격 판단 방법
비교평가는 결국 같은 투자금으로 더 높은 수익을 가져갈 단지를 찾는 과정인데요.
단지 가치, 가격, 상황을 통한 비교 평가를 할 수 있도록 과정을 연습해나가야 합니다.
그리고 비교 평가를 위해서는 각 생활권 별 핵심 선호요인이 무엇인지를 알아야 한다는 부분이 와닿았습니다.
서울 수도권이라고 1순위 요소가 교통이 아니라는 점..!
단지의 가치 평가를 할 때 교통파였던 저를 돌아보게 되는 내용이었습니다 :)
일단 먼저 입지 가치와 상품 가치를 통해 가치를 비교평가하고, 현재 가격과 과거 가격을 통해 가격을 비교평가하고, 마지막으로 현재 내 상황에 맞는 우선순위 단지는 어떤 단지인지 판단하는 과정을 통해 임보에 적용해보겠습니다.
그리고 지역 간 비교에서는 땅의 가치와 단지 선호도를 통한 비교평가도 적용해보도록 하겠습니다.
- 결론
이렇게 비교 평가를 했으면, 투자로 이어지는 결론을 내려야 하는데요.
핵심은 우선순위로 볼 단지를 선택하면 된다는 것.
투자를 결정했다면 같은 투자금 대비 진짜 싼 가격인지, 매도 사유를 통해 협상이 되는지, 다른 매물들과 비교해 적정 전세가인지, 주변 공급, 세금 등의 예상 리스크는 없는지를 통해 스스로를 설득하는 과정을 가져봐야 한다는 것.
투자를 결정하지 않았다면 단지와 가격을 남기고 트래킹을 통해 나의 결정에 대한 복기를 해야 한다는 것.
그리고 이 과정을 통해 투자로 연결이 되도록 해야 한다는 점을 되새기면서 과정을 반복해나가도록 하겠습니다.
이렇게 임장, 임보, 비교평가의 과정을 반복해서 확신을 가지게 되셨다는 용맘 튜터님.
그 이후에도 자금, 대출 업데이트, 시세 트래킹, 매일 전임, 매주 임장을 반복하셨다는 이야기를 듣고,
저도 이런 과정을 따라서 반복하고 행동해서 투자로 이어지도록 해나가야겠다는 생각이 들었습니다.
긴 시간 좋은 강의 해주신 용맘 튜터님께 감사드리면서 강의 후기를 마치겠습니다.
감사합니다.
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