응암동 백련산sk뷰아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 86기 68조 월부린이]

✅아파트명 : 백련산 sk뷰아이파크 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

 - 강남    : 1시간2분

 - 여의도 : 49분

 - 시청    : 37분

3.학군

충암중 52.6%

 - 특목고 진학률  : 1.9%

영락중 66.5%

 - 특목고 진학률 : 2.7%

 @ 은평구 평균 학업 성취도는 71.5%이며, 특목고 진학률은 1.4% 이다.

      충암중, 영락중은 학업성취도는 평균보다 떨어지며, 특목고 진학률은 평균보다 조금 더 높은 수준이다.

4. 환경

• 대형마트 : 대표적으로 이마트 은평점이 도보로 이용가능하다. 추가로 킴스클럽 불광점, 스타필드고양 이마트 수색점 홈플러스 등 차량으로 30분 이내로 갈 수 있는 마트들이 많이있다.
• 종합병원 : 서울특별시서북병원, 성모병원 , 청구성심병원, 동신병원, 세브란스병원 등 차량으로 이동시 모두 30분이내로 갈 수 있는 종합병원들이 많이 있다. 
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5. 공급

@ 25년입주 예정인 은평뉴타운디에트르더퍼스트(452세대), 새절역두산위브트레지움(424세대) 총 876세대이며

    26년 입주 예정인 은평자이더스타(도시형)(262세대) 

    28년 입주 예정인 연신내양우내안에퍼스티지(260세대) 

    은평구에는 당분간  입주물량이 많지 않아 크게 영향은 없을 듯 생각이 든다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 현재 매매 -  8.9억, 전세 - 5.1억

5년 내 고점 매입시 : 21년10월 매매- 9.8억 전세- 5.7억

5년 내 저점 매입시 : 23년4월 매매- 7.7억 전세- 4.3억

✅현장사진

                                                                                    정문사진

                                                                                   후문사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -22% 저렴하다고 볼 수 있을 것 같다.

2) 환금성 : 세대수많고 신축이기도하며, 방3화2로 선호하는 구조이기에 환금성은 좋을 것 같다. 

3) 수익률 :  5년내 저점에서 구매하였다면 35%의 이익을 얻었을 것이다.

4) 원금보존 : 전세가율 57.3% 이며 별로 좋지 않은 듯 하다

5) 리스크 대비: 주변입지물량 낮고 전세가율도 높지 않으며, 역전세 맞을 가능성이 크지 않다고 본다.

나의 투자 결론 :    저평가, 수익률에 대해서는 기대 해 볼만 하다고 생각한다.  크게 매력적이지 않아보이나 괜찮은 듯 하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 적용하여 작성해 보면서 너바나님 강의는 복습이 필수일 듯 하다고 느꼈습니다. 아직 저환수원리에 대해 깊게 이해하지 못한 저 자신을 보며 반성합니다. 빠른 시일내에 복습하여 다른 단지도 작성해봐야겠다고 생각하였습니다. 그래도 적응하게 되면 수익률 분석 보고서도 금방금방 할 수 있을것 같다는 자신감은 들었습니다!