부천시 범박동 범박 힐스테이트 1단지 아파트 수익률 보고서 [열반기초 86기 별하나반짝]

✅아파트명   범박동 범박 힐스테이트 1단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

★부천시 종사자수 318,670명

2. 교통

★강남 54분 / 여의도 38분 /  시청  49분  

3.학군

★부천 일신중학교 88.9%

4. 환경

★백화점 없음

쇼핑몰 : 스타필드 부천점 (옥길동)

마트1 : 이마트 부천점 (부천역)

마트2 : 홈플러스 부천소사점 (역곡역)

대형병원 : 가톨릭대학교 부천 성모병원

5. 공급

부천시 향후 3년 총 공급 물량: 7646 세대

소사구 향후 3년 공급 물량  : 2657세대 (300세대 이상)

25년 06월 힐스테이트 소사역 629세대

26년 09월 송내역 푸르지오 센트비엔 1045세대

27년 08월 소사역 롯데캐슬 더뉴엘 983세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 범박동 범박 힐스테이트 1단지 25평  매매 4.8억 / 전세 :3.5억

5년내 전고점 매입시 :   매매 6.1억 / 전세 :2.8억

5년내 전저점 매입시 :   매매 4.0억 / 전세 :2.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 같은 금액으로 투자 가능한 중동의 18평 대 단지보다 

연식이 10년 더 좋고  (중동 30년차 / 범박동 20년차)

25평으로 평수도 넓어 (방 3개/ 화장실 2개)  저평가 되어 있다고 생각한다  

2) 환금성 : 6층 /  세대수 1070세대 로 환금성 기준 충족한다

(기준: 1~3층, 탑층제외 / 300세대 이상)

3) 수익률 : 수익률 100% 달성하기 위해서는 10년 동안 1.3억이 올라야 하는데 전고점이 6.1억 까지 갔던 단지라서 수익률 달성 가능해 보인다

4) 원금보존 : 전세가율 73%로 원금보존이 가능하다

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급 물량은 25,26년은 안전하고

27년에  적정 수요(4064세대 ) 보다  공급 물량 (5152세대)이 1088세대 더 많아서 재계약 시점에 리스크 대비가 필요하다 (전세 만기 6개월 전 재계약 의사 확인 필!)

나의 투자 결론 : 저환수원리 기준에 충족하여 잃지 않을 투자가 가능할 것이라 생각된다

(매매 가격 협상과 노후된 부분 인테리어 수리를 통해 전세가 조정을 해보아도 좋을 것 같다)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들으며 배운 저환수원리 투자기준을 적용해 수익률 보고서를 작성하면서 

제가 관심 가졌던 아파트에 대해 꼼꼼하게 크로스 체크 할 수 있었던 시간이었고

이렇게  수익률 보고서를 작성하고 투자 한다면 

강의에서 배운 잃지 않을 투자를 할 수 있을거란 확신이 들었습니다 !

그리고 월부닷컴 과제하는 양식이 너무너무너무나 편리해서 감동 받았습니다♡ 

감사합니다^^