[열기 85기 10억 달성 누구보다 빠르게 4샥 할 조 슙] 아시아선수촌 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 아시아선수촌

✅위치(지도)

• 종합운동장역 도보 6분

✅입지평가

1. 직장 : S등급

송파구 종사자수 400,781 / 사업체수 74,531

2. 교통 : S등급

강남 23분 / 여의도 33분 / 시청 49분

3.학군 : B등급

 (1) 학업성취도평가 

 정신여중 3.9%, 아주중 3.8%, 신천중 6.5%

(2) 학원가 

• 송파구 내 삼전동의 학원가 수 100개로 매우 우수함.

• 학원가 수 서울 1위인 강남구 대치동과 위치적으로 가까움.

   

4. 환경 : S등급

[백화점] 

롯데백화점 잠실점, 롯데백화점 캐슬프라자, 롯데에비뉴엘 잠실점

[대형마트] 

 롯데마트 제타플렉스 잠실점, 롯데마트 월드타워점, 홈플러스 잠실점

[병원]

삼성서울병원

• 백화점 3개, 대형마트 4개, 종합병원 1개로 환경이 매우 좋음.

5. 공급 

* 3년간 공급 : 2025년 3,005세대  + 2026년 179세대 + 2027년 0세대

-2025년 3월 잠실더샵루벤 327세대, 입주

-2025년 12월 잠실래미안아이파크 2,678세대, 입주예정

-2026년 5월 더샵송파루미스타, 179세대, 입주예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점매수시 →  84,040 (수익률 3%)

고점매수시 → - 5,000 (수익률 -2%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 > 가격?

가치 측면:

• 입지: 서울 1급지로서 송파구 대표 아파트 중 하나이며, 강남 접근성이 우수(약 23분 소요)
• 교통: 종합운동장역 도보 6분 거리로 대중교통 이용 편리

가격 측면:

• 현재 매매가: 41억 5천만 원
• 전고점(42억) 대비 약 1.19% 하락, 전고점을 대부분 회복한 상태

✅입지와 교통 편의성을 고려하면 높은 가치 보유

✅다만, 전고점을 거의 회복했기 때문에 단기적 저평가로 보기 어려움

2) 환금성 : 수시로 매도 가능한가?

• 세대 수: 1,356세대 대단지로 유동성 및 매도 가능성 양호

  (기준: 1~3층, 탑층 제외, 300세대 이상 대단지)

✅대단지 특성상 수요가 꾸준하며 환금성 우수

3) 수익률 : 72법칙 원금이 2배가 되려면 ? 

• 목표 매매가: 원금의 2배 수익보장에 필요한 목표 매매가는 56.8억 원
• 전세가 예상
  • 2022년 12월 전세 실거래가 13억 원 기준
  • 2032년 예상 전세가: 26억 원
• 전세가율 시뮬레이션
  • 전세가율 60% 시: 매매가 41.6억

  • 전세가율 70% 시: 매매가 44.2억

     

✅10년 내 원금 2배 수익은 어려울 가능성 높음

4) 원금보존 : 적정 전세가율, 입지 독점성

• 전세가율 약 31.57%로 적정 전세가율 50%보다  낮음.

• 30년 이상 구축으로 재건축 기대 가능성 존재

  (재건축 기대감은 있지만, 장기적 관점에서 접근 필요)

5) 리스크 대비

• 송파구 내 현재 재건축을 추진 중인 아파트가 다수존재. 입주물량 증가로 역전세 가능성이 있음. 

나의 투자 결론 

[장점]

서울 1급지 및 송파구 핵심 입지로 장기 보유 가치 우수

대단지로 환금성 우수

[단점]

전고점을 회복한 상태로 저평가 x

재건축 기대는 있으나 진행 불확실성 존재

10년 내 원금 2배 수익 실현은 어려울 가능성 높음

안정성 중심의 장기 보유형 투자에 적합

단기 시세 차익보다는 재건축·전세가 상승에 따른 중장기 가치 상승 기대

✅ 작성하면서 느낀점 :