중계청구3차아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 19조 알파와베타]

✅아파트명

  중계청구3차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 133,398명

사업체수: 37,909개

인구수 대비 종사자수 비율: 27%

직장을 이유로 노원구로 수요가 몰릴 것인가? NO 베드타운

2. 교통

- 지하철: 7호선, 6호선, 1호선, 동북선경전철(진행중)

- 중계역 기준(청구3차 근처 역) 주요 업무지구 소요시간

강남역: 42분(환승 1회)

광화문역: 43분(환승 1회)

여의도역: 55분(환승1회)

3.학군

90%이상: 2개 (을지중, 상명중)

85%이상: 8개

80%이상: 8개

은행사거리는 원래 학군지로 유명하지만

월계동을 제외하면

노원구 중학교들이 주택 가격 대비 

가성비 있는 학업성취도를 가짐

학군을 이유로 수요가 있는가? 은행사거리는 가능

4. 환경

백화점: 노원역 롯데백화점(아울렛 느낌. 고급X)

마트: 이마트1, 홈플러스1, 롯데마트1

종합병원: 상계백병원, 노원을지병원, 원자력병원

택지. 특히 공릉~마들까지 대규모 택지

노후화 되었다는 단점이 있지만 

대규모 택지 조성으로 상권 및 편의시설이 또한 잘 형성되어

거주민이 이용하기엔 불편함은 없음.

5. 공급

  적정수요: 2,450세대

25~27년 3년평균: 455

공급이 적정수요 대비 0.18배로 

노원구 하나만 봤을 땐 리스크 걱정은 없음.

의정부, 도봉구로 확장해도 적정수요대비 0.49배로

리스크 걱정 없음.

공급으로 인한 리스크가 있는가? 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

와..이 짧은 시기에도 2억의 수익이 날 수 있네!

반면 불장에 잘못 들어간 사람은 2억을 날렸겠네!

✅현장사진

이 비싼 랜드마크 아파트에 공동현관문도 차단기도 없다.

그럼에도 불구하고 굳건히 1위를 차지하는 건

은행사거리 초근접 대형평수+ 재건축 기대감이겠지?

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -15%로 저평가X

2) 환금성 : 3대 학군지로 수요는 항상 있음. 환금성 측면에서는 좋은편. O

3) 수익률 : 갭이 5억으로, 5억을 벌고 나와야 한다면

현재 12억인 아파트가 17억이 되어야 할텐데..

전고가 14.2억이니 3억이상 더 오를 수 있을까?

재건축 이슈가 생기면 가능할 수도 있지만 확실치 않다 (세모)

4) 원금보존 : 전고대비 -15%여서 안전마진이 15%이고, 지역 랜드마크 아파트에

수요도 많아서 원금보존은 어렵지 않을 것 같다.

5) 리스크 대비: 물론 학원가라서 전세 수요가 없진 않겠고, 공급도 나쁘지 않지만

비싼 아파트는 많이 오르지만 떨어질 때 많이 떨어진다. 

5억을 투자했을 때 역전세가 날 경우 

내가 감당할 리스크가 너무 크다.(X)

나의 투자 결론 : 저평가원리 중 2개 이상 X가 나왔다. 당연히 투자하지 않는다. 

(사실은 돈이..ㅎㅎ)

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률을 계산해볼 생각은 해보지 않고 오직 가격이 싼지 싸지 않은지, 갭이 큰지 작은지에 집중하고 있었는데, 수익률을 생각해보는 것은 꼭 필요한 단계인 것 같다.

수익률 계산을 통해 아파트의 가치에 대해서도 한 번 더 생각해 볼 수 있는 것 같아서

중요한 것을 배운 느낌이다. 앞으로 임장보고서를 통해 단지를 뽑고난 뒤 수익률도 함께 고려하여야겠다.