[서투기21기 우ㄹ1가 서울에 상6했조 라노] 2강 권유디님 강의후기 - 내집마련과 투자가 같을까?

 기대하던 권유디님의 강의 !

가끔씩 보여주시는 특유의 광기?와 중요한 말씀을 해주실 때 보여주시는 진지한 모습!
기대하던 강의였습니다. 

이번 강의는 크게 3가지 목표가 있었습니다.

투자자로서 너무 중요한 항목들이라, 강의를 다 듣고 하기 내용을 제가 얻어갈 수 있을까 기대반 근심반이였습니다.

강의 목표

📌1. 25년 3월, 서울에 소액으로 투자할 수 있다는 확신을 가진다.

📌2. 저가치 단지를 골라내고, 저평가된 단지 중, 내 투자금에서 가장 좋은 단지를 투자하게 된다.

📌3. 공급 리스크에 대응하는 방법을 알고 투자에 적용

서울 아파트에 접근하는 투자자의 마음 가짐

✅ 서울 아파트 투자범위는 어디까지 봐야 할까? 

• 서울 아파트는 투자 우선순위만 있을뿐, 저가치는 없다. 

서울, 경기 아파트는 장기적으로 전세 가격 상승이 상승했기 때문.

• 아파트를 판단할 때 좋다 vs 싫다가 아닌 더 좋다 vs 덜 좋다로 판단하고, 투자 범위를 넓힐 것

 ✡✡단,기준내에서 가장 좋은단지를 투자할 것. ✡✡

✅ 잃지 않는 투자

단, 잃지 않는 투자를 위해서는 좋은 단지 중에서 덜 올랐고, 투자금이 적게 드는 단지를 투자해야한다. 

변하지 않는 진리. 싼것을 사놓고 오를때까지 ‘기다리다’판다. 사자마자 폭등하는 자산은 없다. 

✅15% 하락한 좋은 단지 vs 20% 하락한 덜 좋은 단지

*적절한 가격에 더 가치있는 아파트를 투자하는 것이 더 중요하다. 

*15%. 20% 모두 큰 의미 없다. 더 좋은걸 하는게 중요! (15%도 적정한 가격이니까)

🎤결론 : 내 돈으로 할 수 있는 좋은 단지가 어떤거지 ?  한 가지 더, 그 단지가 적정한 가격인가 ?

공급!

 기존에 단순히 공급량을 보고 넘어갔었습니다. 주변 지역 공급량을 신경 쓰기는 했었지만, 숫자만 대충 보고 확인하고 넘어가는 듯한 느낌을 지우기는 어려웠습니다. 

 지금 까지는 듣지 못했던 유디님 만의 전세가 분석 모습을 적용해서 투자에 어떻게 적용할지 고민해보겠습니다.

✅전세가 분석할때 해야할 것

1. 평균회귀 했나 ? 

   (ex 11~25년 1년에 얼마나 올렸는지 평균을 통해 전세가가 평균이상 상승했는가 를 판단하기 위함)

2. 지금 상승장인가 하락장인가 ? 

   (5년 이상 상승 or 하락했는가) + (전고점에 도달했는가 같이 파악)

3. 그 다음이 공급량 파악! .

.

적용하고 싶은 점

- 급매는 지금부터 매물 털거야! 할때 나오는게 아니라, 평소에 매임에 힘을 쏟아, 부동산 사장님들께 각인을 시켜 놓은 사람에게 기회가 간다.

- 안좋은 단지라는 생각하지 말고 약점이라 생각하고 투자에 적용할 부분을 찾아보자

- 한 물건, 한 단지에 매몰되지 말자 !! : 투자는 1등 물건만하는게 아니라, 내 상황에 맞는 단지를 하는 것 

 **얼마전 나를 떠올렸다. 한 단지에 꽂혀, 투자자들이 판치는 상항에서 어떻게든 물건을 잡으려고 노력했던,

운이 좋았음을 다시 한번 인지하고, 반응이 적은 곳으로 가야 협상도 할 수 있음을 항상 마음속에 되뇌일 것. 

강의 목표 점검!

📌1. 25년 3월, 서울에 소액으로 투자할 수 있다는 확신을 가진다.

 당장 투자금은 없지만, 서울에서도 소액으로 투자할 수 있다는 확신을 가젔습니다. 

- 서울에서 가치가 없는 단지는 없단 것을 인지하고, 약점 혹은 아쉬운 부분이 있는 단지들을 리스트업하여, 시세 트래킹을 하며 기회를 포착한다.

- 수도권의 전세가는 반등을 시작했지만, 아직 반등 초반일뿐, 전세가가 더 오를 예정인점을 인지하며 기회를 포착하는 것도 좋은 전략이나,

- 미래를 예상하기보다는 투자가 가능할 때 실행에 옮기는 것이 안하는 것보다 백배 낫다.

📌2. 저가치 단지를 골라내고, 저평가된 단지 중, 내 투자금에서 가장 좋은 단지를 투자하게 된다.

 좋은 단지를 우선으로 하는 것이 맞지만, 투자 기회는 좋기만 한 단지에서 오지 않는다. ‘더 좋다 vs 덜 좋다’로 판단하여 투자자 마인드셋을 가질 것. 내집마련과 투자는 명확하게 구분지을 필요가 있다. 

 싼 것을 사놓고 ‘’**오래**’’ 기다린다는 투자의 대전제 & 자산 쌓기의 정석을 잊지 않고, 기준내에 들어오는 단지를 적절한 가격에 사려고 노력해야 한다. 

 저평가 여부 판단을 위해 하락률에 너무 집착하지 말고 15% 정도 하락했으면, 적정한 가격임을 인지하고, 행동으로 옮겨 보자. 

📌3. 공급 리스크에 대응하는 방법을 알고 투자에 적용

 전세는 공급량 뿐만 아니라 정부의 정책, 금리 등 많은 요소에 영향을 받는다.

투자자로서 많은 요소에 대비하기 위해서, 현재의 전세가가 평균회귀를 했는가 & 상승장 or 하락장인가 & 공급량이 적정한가 3가지 요소를 기준으로 판단하고, 투자를 했을 때 리스크를 대비하려는 자세가 필요하다.