1호기 복기 - 파란열정으로 1호기 투자를 할 수 있었던 이유

 내마기 23년10월, 열기 23년12월, 실준 24년 1월을 시작으로 월부생활을 한지 1년에 접어들면서 마음 한켠에 자리 잡은 가장 큰 걱정은 월부생활이 그저 공부에서 끝날까 하는 두려움 이였습니다. 

 처음에는 월부 생활을 오래해도 1호기를 망설이시는 선배분들을 보면서 왜 그러실까 궁금했는데, 막상 앞마당을 늘려갈 때는 투자 할 곳이 없다란 생각이 지배적이였고, 가치가 있어 보이는 단지는 현실적인 투자금과 맞지 않았습니다.

 소액 생각을 하면 무조건 중소도시다, 요새는 서울 봐야 한다더라, 수도권에도 기회가 있다더라, 광역시가 요새 가장 싸다더라, 주변 분들의 얘기만 들으면서 이곳 저곳 돌아다니면서, 저에게 남은 것은,  수도권3개와 지방7개 앞마당. 비교하기도 애매한 분산된 앞마당들,, 그마저도 반마당, 한번에 2개씩 돌 수 있는 소규모 앞마당 등.. 조금씩 뜨거웠던 제 열정이 사라지고 있었습니다.

  대단한 이유는 없지만, 첫 실준반을 들었을때의 열정은 사라지고, 미약한 열정으로  1호기 투자를 할 수 있었던 이유와 투자 결정을 하면서 잘한 점과 못한 점을 써봤습니다.

==============파란 열정으로 투자를 할 수 있었던 이유=================

1. 1호기를 하려고 마음을 먹는다.

부끄럽게도 미약한 정신력으로 월부생활을 하면서, 제 마음속은 이러다 공부만 하다가 끝나는거 아니야? 라는 마음이 지배적이였던 것 같고, 투자에 대한 불씨를 피워준 것은 자모님의 라이브였습니다. 자모님 말의 핵심은 지금은 고점 찍고 하락장이 3년이상 지속되고 있어, 2012~2014년과 비슷한 시장이고, 말그대로 싼 시장이기 때문에 무조건 투자해야 한다였습니다. (내 안에서 뭔가 꿈틀,,)

**두려워만 하기 보다는 마음을 먹는다

 2. 전수조사

신투기에서 알게 된 블리스터님, 주유밈님의 추천으로, 별 의심 없이 시작하게 된 전수조사, 어느덧 그 파일 양식은 이미 제 투자 의사결정에서 가장 중요한 무기였습니다. 저평가된 단지, 투자 가능 단지, 심지어 전수조사 하면서 임장 복기도 가능했습니다. 이전에 전수조사 없이 내가 어떻게 앞마당을 만들었지 라는 생각이 들정도로 지역을 늘릴 때마다 전수조사를 필수적으로 하고 있습니다. 

**전수 조사를 통한 시세파악 -> 저평가 단지 파악 -> 투자가능 지역 파악

3. 현실적인 내 상황을 받아 들인다. (aka 투자금)

 듣기에 우습겠지만, 제 투자가능 금액은 약 4개월만에 절반 가까이 줄었습니다. 

 ‘’주식 이렇게 바닥인데 반이라도 회복하겠지, 아니면 손절하면 되겠지,,여자 친구가 얼마 모았다고 하던데 그것 까지 하면,, 이거 빼고 저거 빼면 되겠지,,'' 하고 투자금액을 잡았었습니다. 

 현실은 주식은 탈출은 커녕 더 떨어저지는 거지같은 국장,,,갸쓰XXX 

 여자친구와 결혼 전에 미리 합치자는 계획으로 구한 월셋방에 들어간 3천의 보증금으로 투자금은 계속 줄고 있었습니다. 지금 생각해보면 망상에 가까운 투자금을 설정했던 것 같습니다. 너무나 당연하고, 가장 첫번째로 선행되어야 하는 것은, 정말로 투자를 마음 먹었다면, 본인의 위치를 객관적으로 파악하는 것이 선행되어야 한다는 것을 깨달았습니다.

**현실적인 투자금 설정 -> 투자 가능성이 있는 지역 설정

4. 점진적 과부화

 조금이라도 헬스를 해봤다고 하는 사람들은 들어봤을 법한 키워드,, ‘점진적 과부화’입니다. 이 말의 핵심은 고작 1kg가 되었건, 개수 1개가 되었건 어제의 나보다 발전하는 것입니다.

 저의 투자 생활도 작지만 점진적 과부화를 하고 있었습니다. 역대 최고 매출 & 영업이익을 기록하면서 팀원이 2배 가까이 늘어난 회사와는 반비례로 지나친 야근으로 인해 저는 투자생활과 멀어지고 있는 것 같았습니다. 이대로는 안될 것 같아, 억지로 10월에 신도시 투자 기초반을 신청했고 11월에 지투기도 신청하면서 금방이라도 꺼질 것 같던 투자 의지에 산소를 공급했습니다.

 저는 10월에 처음으로 2틀연속 임장을 해봤고, 100개 가량의 단임을 완료했고, 껄끄럽다는 이유로 skip하던 매임을 동료 분들과 30개 가까운 매물을 봤습니다.

 11월에 처음으로 집에서 가장 먼 임장지를 갔고, 의지가 강하신 에버그로우 조장님 덕에, 조배정 하루만에 임장을 시작했고, 이틀 연속 임장도 처음으로 도전하면서 미약하게나마 발전하려고 했습니다.

** 꺼저 가는 투자 의지에도 조금이라도 나만의 유리 천장을 깨려고 노력함

=======================투자 복기========================

  12월을 마주하면서 갈피를 못잡는 저에게 저의 정신적 지주가 되어주신 신투기 조장님 주유밈님의 조언으로 해당지역 임장을 시작했습니다. 단임까지 우여곡절 끝에 끝냈지만, 매임 예약을 하면서 부터 쉽지 않았습니다. 

 제 운명의 단지뿐만 아니라, 투자금으로 가능한 대부분 단지들이 연초부터 계속된 투자자들의 러시로, 매임 예약조차 잡기 힘든 상황 이였습니다. 마음의 상처는 상처고 매임은 하셔야죠’ 대문자T 같은 말씀을 해주신 병병이님 덕분에 간신히 다시 전화를 붙잡으면서, 물건을 많이 가지고 있고 전세 대기자도 있다는 부사님을 알게 됐습니다. 물론 그분도 예약을 잡아주지 않았습니다. 팍팍한 현장,,,,

투자복기 - 잘한점

1. 워크인으로 확신 있는 부동산에 방문한 것. 

  말이 좋아 워크인이지 예약도 안하고 처들어 간것인데, 저 말고 2분이 이미 부동산에서 대기하고 있었습니다. 사장님이 저를 보자마자 아이고 일찍 오셨네요 하시길래 네 :) 라고 하고 싶었지만 저 사실 예약 안하고 그냥 왔습니다 라고 솔직하게 말했습니다. 저를 내치시기 힘드셨는지 저 포함 투자자 4분이 매물을 함께 보러 갔습니다.

 결과적으로 저는 그날 10개가 넘는 매물을 볼 수 있었습니다. 예약이 안 잡힌다고 무서워서 손가락만 빨고 있었다면, 다른 투자자분들이 예약해 놓은 물건들을 함께 볼 수 있었을까요 ? 부동산 사장님에게 이놈은 진짜 하겠는데 ? 라고 하면서 제일 먼저 물건  관련 연락을 주셨을까요 ? 아니라고 생각합니다. 조금은 무모했지만 처들어가서, key person이라고 생각한 부동산 사장님과 커넥션을 만든점은 제게 칭찬해주고 싶습니다.

** 예약이 안잡혀도 할 수 있을 때 까지 전화를 하면서 key person을 알아가려고 노력하기

** 예약이 안된다면 처들어라도 가기

2. 많이 급했지만 급하지 않으려고 노력하기로 했다 ㅎㅎ

 이미 마음이 너무 급해저 판단력이 흐려저있는 상태였지만, 은인 주유밈 조장님의 조언대로, 비교 가능한 앞마당 지역내에서 동일 가격대 10개 단지를 뽑아서 근거있는 판단을 하려고 노력했습니다.

10개 단지를 뽑아 보니, 윤곽이 잡혔습니다. 인구가 훨씬 적은 이 도시가 4억대라고? 1등 생활권도 아닌데? 준구축인데 ? 여기는 연식, 인구, 지역내 단지 선호도 뭐하나 앞서는게 없는데 비슷한 가격이네? 여기는 선호도가 그저 그런 단지인데 20평대인데 가격이 비슷하네 ? 하면서 확신을 가졌습니다.

** 급할 때 일수록 판단 근거를 가지려고 노력하자 

3. 미약하게라도 한발씩 나아가기 - 앞마당 조금씩이라도 만들기

 의미 없는 임장지는 없다는 말을 듣기만 했었는데, 결정적인 순간에 앞서 말한 10개 단지 뽑뽑기 할 때 다행히 제게 떠오르는 단지들이 많았고, 적어도 생활권 선호도는 머리속에 있었기에 어렵지 않게 뽑을 수 있었습니다. 책상에 앉아 정식적인 절차를 통해 1등 뽑기를 했으면 더 좋았겠지만, 그 동안 나 마실하는 건가 ? 공부만 하다 끝나겠는대? 라고 생각했던 임장 지역도 결정적인 순간에 판단의 기준이 되는 것을 보면서, 미약하게 나마 한발씩 내딛었던 것이 다행이라고 생각합니다.

** 한달에 한 개를 못하더라도, 꾸역꾸역 앞마당을 늘려감.

4. 확신을 가지기 위한 노력 – 강의 다시 듣기

 확신을 가지고 전화를 한 1등 물건은…… ‘라노씨 그거 1시간 전에 가계약금 들어왔어’ ㅠ..좌절… 

 지나간거는 지나간거고 다른 매물 더 털어야겠다는 생각으로 가장 확실해 보이는 부동산 두곳 타겟해서 얼굴도장을 찍고 돌아갔습니다. 그렇게 좌절하고 돌아가면서, 사장님께서 그날 본 물건 중 1개가 더 나갔다는 참담한 전화가 저를 더 우울하게 만들었습니다.

집으로 돌아오는 길에 사실 아무것도 하고 싶지 않았습니다. 매임 끝날 때 마다 투자 물건을 찾지 못한 무력감, 허무함 사실 많이 지겨웠습니다. 그래도 떠난 물건 미련 가지기 보다 할 수 있는걸 해보자 라는 생각에 돌아가는 버스와 기차에서 11월에 들었던 지투기 수업을 다시 들었습니다. 수업들을 당시에는 임장지가 달라서 관심 있게 못 들었는데, 매임까지 하고 나니 강의가 너무나 다르게 들렸습니다. 아는 만큼 보이고 들리듯이, 강의를 들으면서 저는 더욱 해당지역에 확신을 가질 수 있었고, 제가 고른 1등 단지의 가치를 다시 확신할 수 있었고, 이 부분에서 다음날 투자 결심을 할 수 있었습니다.

** 좌절감을 무시할 수 없으나, 그 상황에서도 생산적인 일을 하기 위해 노력하기

** 임장 후, 해당 지역 강의 복습하기

5. 전세 빼기를 염두에 둔 투자 결정

 투자자분들이 이렇게 몰리고 있는 상황에서, 저는 매수 전부터 마음 한켠에 전세빼기를 염두에 두었습니다 앞서 1등으로 뽑은 물건도 공실로 즉시 입주가 가능해서 1등으로 뽑은 것도 있었고, 투자 결심한 1호기도 12월말에 세입자가 나갈 예정이고, 잔금까지 3개월동안 여유가 있고, 다른 투자 물건들과 다르게 입주 날짜에 제한이 없었습니다. 추가로, 잔금까지 관리비 등 매도자 분께서 부담해 주신다는 조건을 듣고 결정했습니다.

 추가로, 가격 네고를 많이 못한점은 아쉽지만, 본 물건중에 단지내에서 선호도가 가장 좋은 조망등을 가지고 있어, 세입자 구할 때 유리한 위치에 있을 수 있겠다고 생각했습니다.

** 전세빼는 것 까지가 투자의 시작이다 라는 마음으로 전세빼기를 항상 염두에 둘것

투자복기 - 아쉬운점

1. 집을 제대로 안보고 계약한점. 매물을 많이 보니, 물건 컨디션을 어느 정도 알 수 있었고, 부동산 소장님의 단언에 가계약금을 넣은점. 지금 생각하면 어떤 리스크가 있을지 모르는 상황에서 큰 실수를 한부분..심각한 반성

2. 가격 네고를 소심하게함. 눈앞에서 날아갈 것 같은 조급함에 가격 협상을 적극적으로 하지 못한 점. 그래도 매도자분께서 지난번 거절했다는 가격을 다시 try해서 매수를 체결한점은 조금은 잘한 것 같습니다. 

** 협상력을 기르고, 협상이 되는 것을 익혀라 - 협상하는 모든 순간이 앞으로의 투자생활에 도움이 될 것을 잊지 말자

3. 간소화된 1등 뽑기. 확신은 있지만 1등 뽑기를 너무 급하게 진행한 것 같은 감이 있음. 앞마당 늘릴때마다 가격대별 or 투자 가능 금액별 1등단지 필수적으로 정리 하고 넘어갈 것. 

** 미루지 말고, 앞마당 늘릴때마다, 지역내 1등, 앞마당내 금액별 1등 뽑기 진행할 것. 

=========================마치며=========================

그저 빛 주유밈 조장님,

 감사하고 싶은 분들이 너무 많지만 가장 먼저 생각 나는건 엄마도 아니고, 주유밈 조장님입니다. 조장님이 없었으면, 1호기 투자를 할 수 있었을까 라는 생각이 듭니다. 회사일과 분산된 앞마당으로 갈피를 못잡던 제게 투자 금액별 지역을 추천해 주셔서 다음 임장지에 선택과 집중할 수 있게 도움을 주신 것도 주유밈 조장님이고,

 투자 단지 뽑을 때 이제는 없어서는 안될 지표가 되버린 전수조사도 권유 해주셨고, 

마지막 투자 결정할 때, 확신을 가지기 위해서 같은 가격대 앞마당 내에서 최소 10개 단지 뽑아 보라고 하면서, 확신을가지게 해주신 것도 조장님입니다. 계약서 쓰고 오는 날에도 투자 물건을 가지고 가는 버티는 힘이 중요하다고 해당 지역 산단을 꼭 보고 오라고 권유까지 해주셨습니다. 바쁘신데 귀찮게 연락 드려도 밝게 받아 주시고, 진심으로 도와주시려고 노력해주셔서 감사합니다. 앞으로 직접 투자가능 지역 및 단지들 뽑을 수 있도록 실력도 키우고 싶고, 실력 키워서 저도 조장님처럼 다른 분들 도와 줄 수 있는 사람으로 성장하고 싶습니다 :)

이외에도 감사하고 싶은 분들이 너무 많네요. 1을 물어봐도 본인이 알고 있는 10을 알려주려고 노력하시는 에버그로우 조장님, 같은 지역 돌면서, 서로 열심히 응원한 쁘리님, 전수조사의 세계로 이끌어 주시고 조언 많이 해주신 블리스터님, 급하게 연락드려도 단지에 대해 진지하게 답변해주신 태자 선배님, 못난이 옆에서 응원해주는 여자친구등 감사한 분들이 너무 많습니다.

적다 보니 제가 봐오던 멋진 복기글이 아닌, 중구난방 일기가 됐네요. 아직 전세 계약서도 안썼고, 잔금도 치루기 전이지만, 이제 투자의 세계에 뛰어든 부린이로서, 제 첫발을 기록하고 싶었습니다. 혹시 여기까지 봐주셨다면, 너무 감사 드리고, 빨간 열정을 불태우시면 더 좋겠지만, 동료들과 비교해서 뒤처지는 느낌이 들더라도, 지금 위치에서 한 발자국이라도 나아가고 있다면 의미 없는 일은 없다고 생각합니다. 다들 화이팅 입니다 :)