2주차 수강 후기 - 누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다!

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

1)잊기 전에 기록하기!!

10년이상 투자를 한다면 무조건 상승장과 하락장 모두를 만날것이다. 

지금이 하락장이라면 상승장이 올 것이라는 것을 생각할 수 있어야 한다. 

반대로 지금이 상승장이라면 언젠가 하락장이 올 것이라는 것을 생각할수 있어야 한다. 

[부동산 가격에 영향을 주는 요인은?]

-장기: 물가, 통화량, 경기, 수요, 입지독점성

-단기: 가격저평가 여부, 가치>가격, 매수매도심리, 입주물량(공급), 투자기준

통화량이 올라가면 물가가 올라간다. 따라서 정상적 상황에서 물가는 절대 다시 내려가지 않는다. 10년간 통화량이 2배오르는 동안 전세도 2배올랐다.

[투자의 원칙]

1.저평가여부(가치>가격)

‘같은 가격일때 어디가 더 가치있는가?’

‘같은 가치일때 어디가 더 가격이 싼가?’

2. 환금성

돈으로 다시 돌려받을 수 있는지 여부

부동산은 다른 자산에 비해 환금성이 좋지 않은 편이지만 아파트가 그나마 환금성이 좋다. 

(아파트 중 나홀로, 세대수 적은것, 1-3층과 탑층은 환금성 안좋다.)

기업도 아파트도 부동산도 모두 경쟁상대가 적은 것이 좋은것!(해자, 입지독점성)

매우 엄격한 기준에 따라 사야만 한다. 

3. 수익률

수익금/투자금(매매-전세)/투자기간

72의법칙: 

72/수익률=원금이 2배가 되는 기간

[내목표수익률은?]

-1년차: ‘잃지 않는 것’을 목표수익률로 하자!

(초보라고 시장이 봐주지 않는다, 번트치고 나가는게 중요하다. 버티는 힘만 있다면 실력이 올라가는 시기가 올 것이다. )

-2년차: 10%수익률 목표

-지난 10년동안의 평균수익률이 내 실력이다. 

[수익률 높이는 법]

-앞으로 가치가 오를 부동산(수요,공급)

-적절한 투자금, 전세금 상승(투자금 회수)

-좋은 타이밍(허리 이하에 사야 하락시 버틸 수가 있다.)

-수익률, 수익 둘다 중요하다. 수익률이 높더라도 수익자체가 너무 적으면(500만이하) 노력 대비 결과가 애매하다.

-인내(투자시장, 가치 신뢰): 찰리멍거왈: “우리가 잘 샀기때문에 돈을 번 것이 아니다, (시장의 전망을 무시하고) 잘 버티기 때문에 잘 버는거다.”(존!버!)

4. 원금보존

-투명벽돌인 적정전세가(강남50%,강남외 60%, 경기70% 시기별 변동) 이상의 부동산을 매수해야한다. 

-매수 시 생각해야할 것은 ‘이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 무엇인가?’를 생각해야한다.

-앞으로 전세가가 오를 부동산을 매수해야한다.

-수요가 많고 입지독점성이 높은 부동산을 매수해야한다.(가치)

-가치있는 부동산을 매수했다면 가치를 믿고 기다려야한다.(보유)

-단기 입주물량이 적정한지 파악한다. 

5. 리스크관리

시세차익부동산의 가장 큰 리스크는 역전세

대량공급(입주물량 터질때)

급격한 전세상승(많이 오르면 2년뒤 역전세 온다, 1년에 5%만 올리는것이 적정하다.)

[리스크헷지]

-너무 적은갭(전세금 욕심내지마라)경계해라.

-3년내 입주물량을 체크해라(입지독점성확보)

2)나에게 적용할 점 찾기

매주20시간 공부*50주=1000시간 (월-금 2시간씩, 토-일 5시간씩)

매년1000시간*10년 = 1만 시간 투자공부 

처음엔 큰 수익률 목표로 할수 없다. 지금은 잃지 않는 투자를 목표로 번트치고 나갈준비!

사기만하면 되는게 아니다 사는게 제일 쉽고 보유하고 버티는게 더 어렵다는 것 명심, 매도가 가장 어렵다!!

10년간 10% 수익을 목표로 한다면 10년뒤에 가격이 지금의 두배가 될수 있을지 생각해보자!