[열기 85기 131조] 아파트 수익률 보고서 작성 과제 -신길삼성래미안(feat.완성에 의의를)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

신길 삼성 래미안

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구는 직장인 43.5만 으로 S급

2. 교통

 버스 1번 환승으로 40분 정도 걸려 강남고속버스터미널역에 도달 가능

 7호선 지하철은 보라매역까지 1.3km거리 걸어가기 애매(언덕이라 더욱 도보는 힘들지만 마을버스 있음)

 보라매역에서 고속버스터미널역까지 17분이므로 

지하철을 이용해도 강남고속버스터미널까지 40분 정도 걸림 

지하주차장 연결된 동 있음

3.학군

-영원중 74%

-대영중 59%

-가까워보이는 성남중(83%) 강남중(70%)은 동작구인데 배정 받을 수 있는 학교인지 모르겠음

학군 수요는 대부분 옆에 있는 양천구나 동작구로 뺏길 것 같음

4. 환경

타임스퀘어, 더현대서울 차로 10분거리

길건너 어울 숲 공원, 앞으로 주변에 공사장이 많아질 수 있다.

오랜시간이 지나면(공사가 모두 끝나면) 주변 환경이 매우 좋아질 수있을 것 같다. 

그러나 아파트 자체가 언덕에 있는 것이 단점

5. 공급

  25년 5월 79세대

  26년 3월 529세대

  27년 6월 183세대 입주물량

주변에 최근에 입주한 아파트 

더샵파크프레스티지 22년11월 (799세대)

신길파크자이 22년 10월(641세대)

전세 시기는 안겹칠 듯

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2020년 저점 매수 가정하면 수익률 좋음

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점과 5500만원 차이밖에 없음 10%도 차이 안남 (저평가 아닌 것 같음)

2) 환금성 : 1213세대, 주변에 힐스테이트 클래시안, 더샾파크 프레스티지 등등 신축이 많음, 공실이 나거나 매도가 어려울수도 있을것 같다. 

3) 수익률 : 10년뒤 200%수익인 16억 6000만원이 될수 있을까(모르겠다.) 

4) 원금보존 : 전세가율 60% 안됨

5) 리스크 대비: 주변에 신축이 이미 좀 있고 더 많아질수도 있어서 전세맞추는것이 어려운 시기가 있을 것 같다. (존버가 가능한가의 문제)

나의 투자 결론 : 

주변환경이 완전히 갖추어 지는데 시간이 걸릴듯한데 그 사이 전세를 계속 잘 맞추기에 난이도가 높아 보인다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

 좋아보이기도하고 안좋아보이기도하는 magic!!

비교평가할 능력이 아직 없기에 이정도면 어느정도인건지 잘 모르겠다. 

비교평가할수 있는 알고 있는 단지를 빨리 많이 만들어야겠다.