*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명: 남산롯데캐슬센트럴자이(2021/987세대)
-선정 이유: 대구 중구 내 대장 아파트이기도 하고, 평소 지하철로 청라언덕역 근처를 지나며 근처 아파트의 종류와 입지를 알고 싶었기 때문이다.
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 광역시 | 대구 | 중구 | C | 87,743 | 25,518 |
-직장: C등급(종사자수 10만명 미만)
-2주차 교재 내에 있는 자료를 참고했습니다.
종사자수와 사업체수가 달서구→북구 →수성구 순서라니 상당히 놀랐습니다.
대구 전체구 8개 기준 6위
2. 교통
-교통: S등급
-청라언덕역과 도보 2분
-대구는 업무지구가 많은 곳과 투자선호지역이 다름&자차 30분 내외로 이동이 가능해 교통의 의미가 크지 않음.
-교통선정 기준: 대구는 학군지로 가격이 높고, 학원가로 빨리 접근가능한 2호선 또는 달구벌대로 선호→ 범어네거리 역 by. 놀이터 선배님
- 차량 10분
- 지하철 15분(환승X)
- 버스 30분(환승X)
3.학군
-학군: C등급
-학군의 기준: A=90% 3개 이상, B=85% 3개 이상, C=85% 3개 미만
-서문시장, 남산역~경대병원역까지 범위를 넓게 보았음에도 경구중(92%), 성명여중(85%) 제외 85% 미만이므로 C등급
-확실히 대구 학군은 수성구민운동장역 근처 중학교가 압도적(모두 90% 이상)이었음.
4. 환경
-환경: S
-대형마트: 지하철역 2정거장 (내당역) 홈플러스
-대학병원: 지하철역 1정거장(계대동산병원), 지하철역 2정거장(경대병원)
-백화점: 더현대대구(도보 15분, 차 5분), 동아백화점
-시장: 지하철역 1정거장 서문시장
-초품아
5. 공급
-공급: S등급
-중구의 2025년 아파트 입주는 1723세대로, 적정수요 472세대보다 높음. 그러나 26년 이후는 X.
-향후 3년치 입주물량 평균=6815세대, 대구 인구수X0.5=11815세대.
참고로 22,23,24의 평균입주물량은 26,202세대로 적정수요를 훨씬 웃돌았다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 입지는 정말 좋음. 하지만 비슷한 가치를 가지나 더 저렴한 물건이 있을 수 있을 것 같음. (앞마당이 없어 잘 모르겠다.)
2) 환금성 : 아파트 세대수 937세대& 저층이 아니므로 환금성은 높음.
3) 수익률 : 앞으로의 가치는 오를 수 있겠으나, 전고점 제외 전세가가 큰 폭으로 변화하진 않아 전세금 회수는 불명확함.
4) 원금보존
- 전세가율: 전세가율 50%로 매매가가 지방아파트의 적정전세가율(80%)보다 훨씬 낮고 전세가가 지속적으로 상승하지 않은 편임.
- 입지독점성: 입주물량이 향후 적정수요보다 줄어들 예정이므로 장기적인 관점에서 입지독점성이 있으리라 판단함.
5) 리스크 대비: 현재 매매가 전고점대비 17%정도 빠진 뒤 스멀스멀 상승추세이나 전세는 4억 내외를 유지 중임. 주변에 대량 공급 없기에 향후 전세가가 오를 것이라 추측.
나의 투자 결론 : 현재 전세가율이 너무 낮고 전세금 회수가 어렵지 않을까 추측함. 투자가치는 있고 사람들의 수요는 높겠으나 다른 단지들을 비교평가하는 과정이 더 필요할 듯함.
✅ 작성하면서 느낀점 : 재미있었다! 이론적으로 배운 부분을 실제로 적용하며 수행하는 과정에서 배운 것들도 많았다. 개인적으로 앞마당이 적은 탓에 저평가여부를 판단하는 과정이 제일 어려웠다. 확신이 들지 않아 고통스러웠지만…첫술에 배부를 수 없으므로 찬찬히 앞마당을 늘려가야겠다.
