은평구 응암동 백련산힐스테이트2차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 113조 신선한학교]

✅아파트명

   은평구 백련산힐스테이트2차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   - B : 은평구 종사자수 109,031명, 사업체수 36,509명

2. 교통

   - 주요 회사 있는 역까지 1시간 내외로 좋다고 보기 어려움.

   - 강남역 : 1시간 12분

   - 여의도역 : 54분

   - 시청역 : 50분

3.학군

   - 전반적으로 좋지는 않은 것으로 보임.

   - 영락중 67%

4. 환경

   - 병원, 마트 등은 주변에 있으나, 주변 상권은 단지 상권 이외에 없음 

   - 병원 : 자동차 2분 거리

   - 마트 : 자동차 6분 거리

   - 상권 : 단지 내 상권 말고는 주변 상권은 낙후되어 있음.

   - 단지가 커서 그런지 어린 아이들은 많았음.

   - 백련산이 있어, 역에서 아파트까지 언덕으로 되어있고, 단지 내부도 아파트간 언덕이 있음.

5. 공급

   - 전반적으로 수요 대비 적음

   - '25년 : 876 세대 

   - '26년 : 262 세대

   - '28년 : 260 세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

   - 현재 시세 : 매매 8.5억, 전세 4.8억

   - 5년 내 고점 매입 시 : 2021년 10월 매매 10.5억, 전세 6.5억

   - 5년 내 저점 매입 시 : 2020년 4월 매매 7.2억, 전세 4.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 역까지 도보 10분 이상 소요하고 언덕에 있어 주로 버스를 타고 역까지 이동한다고 함. 그리고 은평구 내 직장이 많지 않고, 주요 역까지 1시간 내외 걸린다는점에서 좋다고 판단하기 어려움. 또한, 학군도 좋지 않고, 상권이 낙후되어 있음. 백련산이 인근에 있어 공기가 좋고, 단지가 조용하다는 것은 장점으로 보임. 또한, 아이들이 많아 젊은 부부들이 많이 사는 것으로 보임. 15년 정도 되고 있어 아파트는 전체적으로 깔끔하고 커뮤니티 시설도 있었음. 

다만, 비교군이 없어 저평가 여부를 판단하기가 어려움. 

2) 환금성 : '25년에 매매 2건, 현재 매물수가 64개로 환금성이 좋아보이지는 않음.

3) 수익률 : 전세금 상승률을 제외했을 때 수익률 100% 달성은 매매가가 12.2억이 되어야 하는데, 

                   10년 내 가능은 할 것 같음.

4) 원금보존 :  전세가율이 현재 57%로 낮아 원금보존 리스크는 있다고 생각함.

5) 리스크 대비 : '28년까지 공급이 적어 리스크는 없다고 생각함.

나의 투자 결론 :  

   - 전세가율이 낮아 원금보존 리스크가 있어 단도투자가 어려움.

   - 10년 내 전고점까지 오른다고 가정 시 54% 수익률을 가짐.

   - 비교군이 없어 다른 아파트와 비교하지 못해서 투자 여부를 판단하기 어려움. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

 해당 아파트는 ’23년 하락장 이후로 다른 아파트 대비 많이 오르지 않아, ‘24년 11월에 투자 목적으로 실제로 임장했던 아파트 입니다. 당시에 부동산 소장님께서 서부선 호재 등으로 좋은 곳이라 하셨고, 저 역시도 직접 아파트 내부도 봤었고, 네이버부동산 알림설정을 하고 원하는 가격까지 떨어지면 실제 구매도 진행하려고 했었습니다. 이번 강의를 듣고, 직접 과제를 하면서 과거에 제가 어떤 원칙으로 아파트를 구매하려했고, 그 원칙이 뭐가 잘못되었는지 다시 한 번 알 수 있어 좋았습니다. 어떤 원칙으로 아파트를 보는 것을 배웠으니, 저환수원리 원칙 기준으로 앞마당을 늘려 비교군을 많이 만들어 '25년엔 1호기를 꼭 만들겠습니다.