호계동 선경 2단지 열반스쿨기초반 85기 19조 (성샘)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

호계동 선경 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*

2. 교통

  강남역 34분

여의도 43분

여의도  43분

3.학군

4. 환경

롯데 백화점, 영화관, 뉴코아가 도보로 이동 가능 // 병원은 차량 10분 거리 한림대 평촌 병원 

대형 학원가 도보 10분 이동 가능하며 학원가에 먹거리 골목이 있다. 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

주변 아파트 시세 비교:

목련마을선경2단지: 2024년 12월 23일, 전용면적 58.32㎡ 6억 5천만 원에 거래 

목련대우선경: 약 6억 6천만 원 정도로 추정 

선경 2차 아파트는 1992년 준공되어 약 33년이 경과하여노후화 되었습니다.

교통 편의성:

범계역과의 거리  도보 2분 거리에 위치해 있으며, 이러한 역세권 입지가 좋으나 워낙 노후되어서 저평가는 아니라고 생각된다.

2) 환금성 :

 서울과 인접한 안양 평촌 생활권 내에서 범계역은 상권과 교통의 중심이기 때문에 수요층이 꾸준히 존재

20평대 소형 평수는 신혼부부, 3인 가족 등 수요층이 넓고 실수요자들이 선호하는 크기.

 리모델링 추진 이슈나 인프라 개선 소식이 있으면 향후 환금성은 더 좋아질 수 있음.

3) 수익률 :

매매가: 6억 9천만 원

전세가: 3억 2천만 원

갭 (자기자본): 6.9억 - 3.2억 = 3억 7천만 원

목표

자기자본 3억 7천만 원 → 7억 4천만 원 만들기 (2배 수익)

4) 원금보존 : 

1. 실거주 or 장기 보유 전략

2. 리모델링 / 재건축 가능성 모니터링

선경 2차 아파트는 1992년 준공, 약 33년 차 → 리모델링 추진 가능 

리모델링 추진되면 시세 10~20% 상승 여력

조합 설립, 안전진단 여부 등 추진위 동향 체크하면서 대응

→ 리모델링 확정되면 원금보존 + 추가 시세차익도 기대 가능

5) 리스크 대비: 

1. 가격 하락 리스크

경기 침체, 고금리 지속 → 추가 가격 하락 가능성

매입가(6.9억)보다 낮게 거래될 위험

장기 보유: 일시적 하락에도 손실 확정하지 않기 (보유 여력 중요)

손절 기준 설정: 예) 6억 초반까지 하락하면 빠르게 매도 고려

리모델링, 개발 계획 수시 체크 → 장기 호재 확보

전세 → 월세 일부 전환 → 하락기에도 월 현금 흐름 확보

2. 전세 리스크 (깡통전세, 전세가 하락)

전세가율 46% 수준 → 괜찮지만, 경기 악화로 전세 수요 감소 시 갭 커질 위험

전세가격이 내려가면 추가 자기자본 투입 부담

부분 월세 전환 고려 → 안정적 월 수익 확보

전세 보험 가입 → 전세보증금 미반환 위험 줄이기

임대수요 분석: 범계역 역세권+20평대 수요가 꾸준한지 계속 모니터링 (학군, 직주근접)

나의 투자 결론 : 

1. 장점

① 범계역 도보권 (역세권)

범계역 도보 5~10분 거리 → 직장인, 실수요자, 학부모 수요 꾸준함

수도권에서는 역세권 소형 평형 20평대 수요가 안정적임

② 20평대 실수요층 강세

소형 평수 → 신혼부부, 3~4인 가족 선호 → 전세/월세 공실 리스크 낮음

③ 가격 조정 완료

최고가 9억 3천 → 현재 6억 9천 → 약 25% 하락

④ 리모델링 추진 가능 

준공 33년 → 리모델링 추진 가능성 존재

2. 단점

① 노후화 문제

1992년 준공, 33년차 → 외관·시설 노후화

실거주 수요자에겐 주차 불편, 구조 불만족 등의 요소가 단점

② 리모델링 불확실성

리모델링 추진 속도, 조합 의견 통일 등 시간이 걸릴 수 있음

추진이 늦어지면 단기 시세차익 어려움

③ 금리 & 시장 침체

고금리 장기화 시 매수 심리 위축 → 환금성 감소 가능성

추가 경기 침체가 오면 가격 추가 조정 가능성 존재

④ 갭투자 부담

현재 전세 3억 2천, 매매가 6억 9천 → 갭 3억 7천

자기자본 투자금액이 크기 때문에 대출, 보유비용 부담 고려 필수

안정적 실거주/중장기 투자

리모델링 추진 여부 모니터링 필요

 시장 상승기 오면 8~9억 선에서 매도 타이밍 노림

큰 수익을 기대하는 단기 투자보다는, 리스크 관리 잘하면서 실수요+중장기 포트폴리오로 접근

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음엔 "가격이 많이 빠졌네?", "역세권이라 괜찮겠네?" 이런 감으로 접근했지만,
직접 매매가, 전세가, 수익률, 72법칙, 리스크 요소를 하나하나 계산해보니
투자의 실체가 굉장히 냉정하고 숫자로 명확히 보인다는 걸 다시 한 번 느꼈다.

"이 정도 수익을 내려면 매매가 얼마, 수익률 몇 % 필요"
"갭이 얼마, 세금·보유세가 얼마"
이런 식으로 구체적으로 계산해보고 가설을 세워보는 과정이 투자자의 기본자세라는 걸 실감했다.

또 수익만 생각하면 누구나 쉽게 "이 정도면 오르겠지"라고 판단할 수 있는데,
실제로는 가격 하락, 금리, 세금, 환금성 등 생각보다 많은 리스크가 있고

특히 이번처럼 노후 아파트는
"내가 어떻게 버틸 수 있나?",
"만약 이익이 안 나면 어디서 손절할까?"를
미리 정해두는 게 진짜 중요하다는 걸 깨달았다.

 실수요와 장기 관점의 힘

이번 분석을 통해 확실히 느낀 건,
단기 투자는 시장 타이밍에 크게 좌우되고, 리스크가 크다는 점.
반면, 실수요 목적 + 장기 보유 전략은
시간이 지나면서 시장 회복, 리모델링, 지역 개발 등의 흐름에 올라탈 수 있어
상대적으로 안정적이고 여유 있는 투자 방법이라는 생각이 들었어.

“충분히 분석하고, 리스크를 알고, 나에게 맞는 전략을 세워야 수익은 자연스럽게 따라온다” 

그리고 투자는 숫자와 감정, 둘 다 잘 다스려야 성공한다는 걸 강하게 느낌!
 

숫자에 약한 내가 과연 해낼 수 있을지 걱정이다. 

앞으로 갈아탈 한 채라도 똘똘하게 계산할 수 있는 방법을 알게 되어 감사하다.