안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
실전반 1강에서 마스터멘토님께 투자자의 생각부터 마음가짐을 다시금 배웠다면,
2강에선 용용맘맘맘 튜터님께 투자의 기초부터 응용까지 총정리해서
기본기를 견고히 다질 수 있었습니다.
투자에서 가장 중요한건
‘사람들이 좋아하는 요소가 무엇인지 파악하고 가치 대비 싸게 사는 것’이라고,
그것을 위해 임장부터 임보를 어떻게 연결하고 비교평가 후 결론까지 내는지
하나씩 또렷하게 가이드를 잡아주셨습니다.
실전준비반에서 처음 배웠던 기본기의 업그레이드 버전 기본기랄까?
너무 좋았습니다.
돌이켜보면 대략 아는 것으로 연명하던 저의 실력을 다시금 돌아보고
처음부터 하나씩 되짚어보며 설명할 수 있을 정도의 수준까지
다시 밑에서부터 다질 수 있는 시간이었습니다.
특히 매 파트마다 ‘알아야 하는 것’과 ‘해야 하는 것’을
구분해서 설명해주셔서 더 선명하게 다가왔습니다.
<BM>
시장상황
- 지금 수도권 시장은? → 지역, 생활권마다 분위기가 달라 혼란스러움
임장 part
- 임장을 잘한다는 것 = '분임-단임-매임'을 거쳐 투자할 단지를 추려가는 과정(피라미드 형태)
‘개요, 입지분석(생활권 정리)-단지분석(투자우선단지 추리기)-매물분석(투자,트래킹 단지)’
- 분임 : 어떤 분위기를 만들어내는지, 우선순위로 볼 구역 선정하는 과정
* 나무위키 = 개요 복붙X 분임 전 ‘의문’을 만드는 과정! 질문을 가지고 가자!
* 결과물=생활권 정리 : 생활권 특징, 나의 느낌, 대장단지 / 단임 전 추가질문 생성. 생활권별 질문 1개씩 뽑아내기
- 단임 : 사람들에게 유의미한 단지 선별하고 내 투자에 적용할 후보단지 골라내기
* 단지 자체 뿐 아니라 위치, 주변까지 고려. 지도 보며 단지 위치 확인하고, 분임 후 질문 확인
* 단지 선호도 이해 안갈 때 = 직접 체험(직장, 교통, 환경 등), 생활권에서 가장 좋은 단지 확인하기(주변 파악)
* 가격보단 단지 자체에 집중 먼저. 시세따기 우선 아님
시세지도는 더럽게 : 시세지도+시세그룹핑 = 우선순위 단지 골라내고 가격 왜곡을 찾는 과정
전고점, 최근 거래 찍힌 매물의 상태 꼼꼼히 확인하기(동, 내부컨디션 등)
매매가 상승 = 입지, 전세가 상승 = 연식
- 매임 : 현재 또는 나의 미래. 단임에서 고른 단지 확인. 미래 나의 투자단지 후보 리스트업 등.. 투자 가능한 후보단지 뿐 아니라 미래 나의 투자단지 후보 리스트업.
* 매임은 준비부터! 매물 정보, 최근 매매, 전세 실거래, 전고 가격, 부사님 질문사항…
* 매임 후 남기는 것= 단지, 가격
비교평가
- 똑같은 투자금으로 더 높은 수익을 가져갈 단지 찾기위해. 가격은 달라지지만 위상과 우선순위는
쉽제 바뀌지 않기에
- 지역 내 비교평가 : 생활권 선호도, 단지 선호도에 따라
=> 생활권별 선호요인 확실히 나누고, 생활권 안에서의 단지 가치 적고, 가격 비교하기(현재/과거)
- 지역 간 비교평가 : 땅의 차이, 단지 선호도에 따라
=> 내가 보는 단지가 어떤 가치가 높은지 알아야 시작 가능(땅 vs 단지)
- 입지 떨어지는 신축은 얼마동안 보유할 것이지 고민 필요(주변 기축단지의 과거 가격 흐름 확인)
- 외곽 24p는 평수를 줄이더라도 여기 살고싶은 이유가 있는지
투자결정 및 결론
- 스스로 설득하는 과정을 거쳐,
‘매도사유, 매도의사 확실, 최근 실거래 신고안한 가격, 감당 가능여부’에 대해서도 확인해보기
- 투자 결정 안할 때도 단지, 가격 남기고 트레킹하기.
셀프 등기쓰며 가치있는 단지를 뽑고있다는걸 알고 확신을 갖기위해 행동하는 것
튜터님께서 어떻게 사고하고 판단하여 최종 매수까지 이르는지 따라갈 수 있는 시간이었고,
BM할 것들 투성이지만 하나씩 업그레이드하며
제 것으로 만들어 이번 달부터 임장에 적용해보겠습니다!(매임부터ㅎㅎ)
우리는 씨앗을 뿌려 숲을 만드는 과정을 하고 있는 만큼,
씨앗만 고르지말고 제 손을 떠나 보내어 그 씨앗이 자랄 때까지 물을 주고 시들기도 하며 키우는 경험을 해보겠습니다.
올 해 6월 30일까지.
빠팅!
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