하계동 극동.건영.벽산 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 71조 묵묵2]

✅아파트명

하계동 극동.건영.벽산 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자수 133,398명

2. 교통

카카오맵 - 길찾기

강남 42분 / 여의도 1시간 7분 / 시청 43분

3.학군

중평중 87%, 녹천중 83%, 한천중 81%

4. 환경

아울렛, 홈플러스

노원을지대학교병원

5. 공급

서울아이원파크 2028.07 / 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

강남까지의 거리(40분 내외, 환승없음), 구축 대단지, 학원가 이용가능의 공통점을 가지고 있는

수지구 풍덕천동의 진산마을 삼성5차와 비교 평가

→ 하계

전세 : 4.8억

매매 : 7.9억

→ 풍덕천

전세 : 5.2억

매매 : 8.9억

비교 분석

-강남까지의 거리 : 40분으로 같음

-구축 대단지인 공통점이 있으나 풍덕천이 10년 정도 늦게 지어짐

-학원가 이용 : 풍덕천 도보 가능, 하계 버스 이용

-전세가율 : 풍덕천 58%, 하계 60% 로 적정 전세가율 범주

→ 개인적인 생각으로는 여러모로 비슷한 입지와 환경이나 풍덕천이 매매가 1억이 더 비싸다고 생각됨

→ 하지만 전세가는 그 지역에 실제 살고 있는 가치를 나타내므로 그 수치를 인정해야함(풍덕천이 우위)

→ 하계가 살짝 저평가 되어 있다고 생각하지만 큰 차이는 없다고봄

2) 환금성 : 

역세권, 중계동 학원가 이용 가능, 대단지(1900세대)으로 환급성 문제 없어 보임. 

3) 수익률 :

현재

매매 : 7억9천

전세 : 4억8천

전고점

매매 : 10억

전세 : 5억9천

→ 전고점을 회복한다는 가정하에 매매로 수익 2억1천 + 전세 1억 1천의 수익 발생

→ 투자금 3억1천으로 3억2천의 수익 발생

→ 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)

                = 3.2억 / 3.1억

→ 전고점을 찍는 순간 투자금 만큼의 수익금 발생

4) 원금보존 : 

명제 : 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않음

적정 전세가율 :  강남 1시간 이내 기준으로 70%를 유지해야 하지만 현재 60%를 유지 중

입지독점성 : 대체할 수 있는 단지들이 많다고 생각됨

입주물량 : 매우 부족

→ 10년뒤 전세가가 2배 된다고 가정하면, 전세가 9천6천으로

→ 현재 매매가에서 1억 7천의 룸이 존재함 (원금보존은 되나 뭔가 조금 아쉬운..?)

5) 리스크 대비: 

*원금보전 1원칙(전세가율)

→ 전세가가 70%로 수렴한다고 가정하면, 전세가의 하락보다는 상승에 기대할 수 있음

→ 이는 역전세로부터 리스크가 적음을 의미

*원금보전 2원칙(입주물량이 적거나 입지 독점성)

→ 입지 독점성은 부족하나

→ 입주물량이 굉장히 적음

→ 수요가 부족해지지 않을 것으로 예상

나의 투자 결론 : 

낮은 전세가율을 고려해 봤을때 갭투자로는 살짝 아쉬운 면이 있었다.

하지만 지역의 환경을 고려하고, 입주물량이 굉장히 적은 것을 생각한다면 나쁘지 않은 투자가 될 것으로 생각된다. 하지만 비슷한 가격으로 할 수 있는 투자처를 더 찾아보자! 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

과제를 작성하면서 평소 조사해보고 싶었던 노원 매물을 조사했다.

다른 단지에 따라 차이는 있겠지만 전세가율이 생각보다 낮았다.

또한 새로운 앞마당이 생길지도 모른다는 기대감이 생기고 있다.

시간을 내어 노원쪽도 임장을 꼭 가보도록 하겠다.