성북구 보문동 보문아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 70조 포벨라]

✅아파트명

서울시 성북구 보문3가 ‘보문아이파크’

보문동이라는 지역을 선택한 이유는 결혼 전 내가 살던 동네로(부모님댁) 잘 아는 지역기도 하고,

인천에 신혼집을 마련 후 16개월 아기를 육아하고 있는데 부모님댁 근처로 이사하여 도움을 받고싶어서 이사가고 싶은 마음에 이 지역을 선택했다.

우리 부모님은 대출 레버리지 활용에 대해 많은 걱정과 염려를 가지고 계신분들이여서 부모님댁은 오래된 한옥집이다. 물론 인테리어를 해서 거주환경이 나쁘진 않다. 그치만 아파트 대비 단독(한옥)주택의 가격은 많이 오르지 않았다. 주변 아파트 가격이 10억이라면 단독(한옥)주택은 절반인 5억대이다.

아실에서 보문동의 대장아파트를 검색해보면

1위, 3위는 토박이로서 위치상 별로이고 보문역 지하철까지 10분 컷이 불가능해서 제외했고(아파트에서 지하철까지 마을버스 같은 것도 없어서 20분은 걸어야할 것 같다),

2위 보문센트럴아이파크는 지금 공사중인데 전체 세대수가 300세대 이하여서 탈락,

4위는 22년 입주 아파트는 비교평가하기 어려울 것 같아 제외, 

5위 보문아이파크는 지하철역까지 10분안에 걸어서 가능하여 선택하게 되었다.

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급이라 중간인편 

2. 교통

강남, 잠실까지 40분 컷

시청, 광화문까지 30분 컷

여의도까지 40분 컷 

서울 어디든 1시간이면 갈 수 있다. 6호선, 우이신설선이 있고 1호선 2호선 3호선 4호선 5호선 공철라인 등등 갈아타기 좋은 교통편이다. 

3.학군

출산을 하면서 아이를 키우다보니 학군이 중요한걸 깨달았다.

보문동은 성북동(부자동네)이랑 가까워서 그런지 대학부속중학교들이 꽤 있다. 

그리고 과학고와 외고 진학률도 좀 있다. 나쁘지 않은편인 것 같다.  

4. 환경

• 대형마트

  

대형마트는 차로 10분거리에 이마트가 있다. 

홈플러스보다는 이마트가 더 가까운편.

• 대학병원

  

대학병원은 고려대학교 병원이 10분 안에 갈 수 있고,

혜화동에 서울대학교 병원도 20분 안에 갈 수 있다.

5. 공급

현재 공급이 많은편이긴 하다. 

보문역과 연결되어 생기는 아파트가 하나 있다. 26년 입주인데 세대수가 199세대라 300세대 안에 들지 않아서 투자아파트에서는 제외.(근데 왜 300세대 이상 아파트를 봐야하는 거지? 강의에서 말씀해 주셨었나? 왜 난 기억이 안나지…. 하며 찾아보았다. 관리비, 커뮤니티, 교통, 시세방어, 유지보수 차원에서 중요하군.)

공급이 많으면 매매전세가가 떨어 질 수 있다고 배웠던가?… 강의 복습해야겠다… ㅜㅜ 

6. 과거시세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

최근 5년내 저점이 2번 있었다. 서울은 확실히 갭차이가 크다… 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

서울시 성북구 대장아파트를 검색했을때 1위 길음역 ‘롯데캐슬클라시아’ 2022년 입주 14억8천, 5위 비슷한 준공년수의 길음뉴타운6단지래미안 2006년 입주 11억3천, 2003년 입주 9억5천 보문아이파크는 저평가 된것 같지는 않다. 보문아이파크는 앞 단지는 10억대, 2003년 준공 20년 넘은 아파트이기 때문이다. 

2) 환금성

1~3층, 탑층 제외 300세대 이상으로 환금성은 충족. 34평대는 실거래가가 없다. 매물이 안나오나? 

3) 수익률  

저점이 다시 온다면 매매 8억2천, 전세 5억2천, 투자금(갭) 3억5백.

고점에서 팔면 순수익이 1억2천5백, 수익률 41%

4) 원금보존 :  연수익률 20.49% 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 6천세대 입주물량이 있어 리스크대비가 필요하다. 전세방어?

나의 투자 결론 : 종잣돈이 많다면… 기간대비 투자 가치는 있는 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의 들으면서 거의 이해했다고 생각했는데, 직접 아파트 조사를 해 보니 머릿속의 정보가 뒤죽박죽 해지네요 ㅎㅎ 

과제를 하면서 강의에서 들었던 내용을 되짚어보고, 확실하게 이해할 수 있는 시간이 되어서 좋았습니다.