염창동 e편한세상염창 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 146조 jaytee]

✅아파트명

염창동 e편한세상염창

✅위치(지도)
 

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자수 290,473명

2. 교통

강남 41분 / 여의도 17분 / 시청 32분 

3.학군

염창중 88.5%, 염경중 86.1% , 양동중 69.8%

4. 환경

백화점/대형마트 : 가양역 근처 홈플러스 / NC백화점 강서점

병원 : 가양역 근처 부민병원 / 신목동역 근처 이대목동병원

5. 공급

염창역동문디이스트(주상복합) 2025.11 / 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: e편한세상염창 32평 현재 매매 14.15억, 전세 8.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 14.5억 전세 8.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 11억 전세 6.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : 느티마을 공무원 3,4단지보다 연식도 좋고, 강남까지 거리도 비슷한데 현재 가격이 비슷하기 때문에 저평가 되었다고 생각한다.
2. 환금성 : 20층, 499세대로 환금성을 충족한다. 
   (기준: 1~3층,탑층 제외, 300세대 이상)
3. 수익률 : 수익률 100%를 달성하기 위해서는 10년동안 5.65억이 올라야 하는데 수익률 100%달성까지는 가능해보인다.
4. 원금보존 : 전세가율 60%로 원금보존이 어려울 수 있다.
5. 리스크대비 : 향후 3년간 공급물량이 66세대이므로 리스크가 크지는 않아보인다.

나의 투자 결론 : 저평가가 그리 크게 되지 않은 것 같고 원금손실의 위험이 있으므로 다른 아파트를 알아보는 것이 좋겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 모든 멘토, 튜터님들이 강조하셨듯이 앞마당이 중요한 이유를 알게 된 것 같다. 나의 경험과 앞마당을 계속해서 늘려나가야겠다.