도담마을죽전파크빌 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반]

 

✅아파트명

도담마을죽전파크빌 (1997년식/561세대/22평)

 

✅위치(지도)

 

✅입지평가

 

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 87,487 → 직장 보다는 학교와 아파트가 많음

 

2. 교통

대중교통 기준 

강남 50분 / 여의도 75분 / 시청 75분 / 판교 35분

 

3.학군

죽전중 학업 성취도 90%

대지중 학업성취도 90%

현암중 학업성취도 88%

4. 환경

신세계백화점: 도보 14분
죽전역: 도보 15분
이마트: 도보 13분
카페거리: 도보 17분
학원가: 도보20분, 버스 10분
죽전 체육공원: 도보 7분
죽전 도서관: 도보 10분

 

5. 공급

  동천역자이르네(도시형) 2025년 4월 112세대

 

 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 도담마을죽전파크빌 22평 현재 매매 4.8억, 전세 3.6억  
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.4억 전세 4.4억  
5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.4억 전세 3.3억  

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O* 고점 (6.4억) 대비 25% 하락한 현재 매매가는 4.8억. (25%하락한거면 괜찮다고 했음)
 * 비교평가: 매전차액은 1.2억이다. → 투자금 1.2억으로 더 좋은 곳을 투자할 수 있을 지 체크 필요.
2) 환금성 :* 학군: 중학교 학업성취도는 대체로 좋고 학원가 버스 10분이내. 도보 10이내의 초등학교, 중학교가 2곳씩 있음.
 * 수요: 매매수요보다는 전세수요가 높은편이며, 수지구 사람들은 수지구청쪽을 선호, 그리고 분당구로 갈아타고 싶어함. → 수요가 좋다고 판단은 어떻게 하는 것,,?
 * 입지: 마트, 백화점, 카페거리, 학원, 공원등 생활 시설이 좋고, 주변이 다 아파트 택지임!!!
 * 교통: 강남, 판교는 대중교통 1시간 이내 출퇴근이 가능하지만, 한번에 가는 방법은 없음, 지하철 도보 15분이 약간 단점.
 * 독점성: 죽전동 아파트는 대체로 연식이 있는 편이며, 죽전파크빌 아파트의 경우 그 중에서도 연식이 높은 편이라 매매가가 주변 시세에 비해 낮을 수 밖에 없을 것 같다.
 → 독점성 면에서는 쏘쏘..? 판단 근거 잘 모르겠음 ㅠ
3) 수익률 :전고점 대비 25% 빠진 상태라서 괜찮을 거라고 본다. 다만, 연식이 28년이라서 좀 걸리긴하지만, 분당구 재개발 들어가고 나면 이 쪽 주변까지 영향있을 것 같다. 
 담배꽁초투자로 본다면, 다음 상승장때까지 기다려볼만 하다고 본다.
4) 원금보존 :전세가율이 75% 정도이며, 현재 상황으로 봤을 때, 전세가가 더 떨어지지는 않을 것 같다. 
5) 리스크 대비:① 전세 상승은 5% 이내로 하고, 매년 종잣돈을 모아놓는다. ② 만약을 대비해 역전세 대출 금리 비교해놓는다.
6) 결론:1. 임장을 가서 주변 환경을 좀 더 면밀하게 살펴보고 부동산 사장님께 동네 수요에 대해 들어야겠다.
 2. 수요와 독점성에 확신이 들면 투자 진행할 것 같다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

너바나님 말씀처럼…. 분석하고 공부해도 확신이 안갈거라고 하셨는데..

처음으로 여러 사이트를 왔다갔다하면서 한 아파트 분석하는데 몇시간이 걸렸다. 

(내가 초보라서 더 그렇겠지만)

진짜로……………………………….이렇게 분석하고 많이 알아가는데도 모르겠다. ㅎㅎ

진짜 임장가면 좀 더 확신이 설까? ㅠ

not A but B…..

행동을 해야한다. 임장까지가 진짜 공부다.!!!!!

그리고 재미도 있긴 했다.. ㅎㅎㅋㅋ

뭔가 알아가면서 내가 산다면(BUY)와 살아본다면을 생각하면서 하니까 더 재미있었다. ^___^

 

댓글

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