✅아파트명: 철산13단지주공아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광명시 종사자수 105,342명
전형적인 베드타운: 가까운 산업단지 = 가산디지털단지, 구로디지털단지
2. 교통
강남 47분 / 여의도 41분 / 시청 46분
3.학군
- 광명중(24년 1학기, 3학년 기준): 국어 70.1%, 수학 65.6%, 영어 65.6%
- 인근중학교에 비해 특목고 진학률이 떨어지는 편 : 철산동 TOP = 철산중학교 (철산래미안자이)
- 광명시 중학교별 특목고진학 학생수
4. 환경
-성애병원(2차병원)
-대형마트, 백화점 없음
5. 공급
- 3년간 입주 예정 아파트 다수
25년도 9,346 세대
26년도 1,490 세대
27년도 2,878 세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
A. 지리적인 비교군 : 바로 옆에 있는 “철산역 롯데캐슬앤 sk view 클래스티지”
- 비교군의 장점: 4년된 신축
비교군의 단점: 적은 세대수, 지하철역과의 거리가 도보로 5~10분더 멀다.
평가
- 갭투자를 한다고 가정했을 때, 비교군이 무려 35년 더 신축임에도 불구하고 투자금이 2000정도만 더 필요하다. → 같은 가격이면 신축에 갭투자를 할 것 같다.
- 내집마련 매매를 한다고 가정했을 때, 매매가는 2억4천 차이가 난다. 신축/구축의 적절한 차이 인 것 같다.
B. 비슷한 가격의 비교군: 매매가 8억 4천 “하안동 e편한세상센트레빌”
비교군의 장점
- 연식: 35년 정도 더 새아파트, 지하주차장이 있고, 편의시설이 대조군(13단지)보다 좋다.
- 학군: 가까운 중학교(하안북중학교)의 특목고 진학률이 대조군의 중학교(광명중학교)보다 더 높다.
- 브랜드
비교군의 단점
- 교통: 지하철역과 거리가 있어 버스 이용해야 한다. 단지가 커서 가까운 동은 걸어서 가능하다.
평가
- <브랜드, 학군, 35년 더 새집> VS <교통> : 비교가 어렵다.. 더 공부해봐야 알 것 같다. 비슷한 가치를 가지는 것 같기도 하고, 13단지가 너무 구축인데 역과 가깝다는 이유로 고평가 받고 있는 것 같다.
2) 환금성
- 세대수가 많고, 초품아이고, 교통이 좋아서 수요가 없지는 않을 것 같다. 하지만 구축이라(39년차) 신축물량이 대량 예정된 시점에서 젊은 세대들의 수요가 많이 떨어질 것 같다.
- 재건축이 확정나면 수요가 증가할 것 같다.
3) 수익률
- 저점에서 잘 산다면 나쁘지 않은 수익률이다(20% 35%) 노후자금을 계산해 보았을 때 필요한 수익률보다 높다. 순수익금을 보면 작아보이지만 퍼센트를 보아야 한다.
4) 원금보존
- 전세가율: 40%로 낮은 편이라 좋지않아 보인다. 구축이라 시간이 갈수록 전세선호도가 점점 떨어질 것 같다. 전세가가 떨어질 확률이 높다.
- 입지독점성: 철산역 역세권으로 출퇴근하기 매우 편리하고, 옆에 안양천이 있어서 거주환경이 좋고, 초등학교, 중학교, 고등학교 도보 10분내로 가까워서 수요가 많아 보인다. 그러나 주변에 신축 단지 입주물량으로 인해 독점성이 떨어진다.
- 전고점 대비 80% 가격: 83, 73 평수 모두 전고점 대비 20% 떨어진 시점이다. 매수하기엔 좋은 시점이다.
5) 리스크 대비
- 역전세 가능성 있음: 구축으로 전세선호도 떨어짐
- 대량공급: 자이헤리티지 3800세대 공급
- 재건축이 정말 실행될지 모르겠다. 재건축까지 오랜 시간이 필요하다.
나의 투자 결론
- 갭투자로는 철산주공13단지 안산다. 전세가율이 낮아져서 역전세 당할 확률이 높다. 차라리 같은 금액으로 옆에 있는 신축단지 skview를 갭투자하겠다.
내집마련 매매라면 지금이 저점인 것 같아 보여서(고점대비 20%하락)구매할 것 같다.
직장/교통/학군/환경/호재/브랜드 중 <교통, 환경>이 좋고 <학군>도 중간~중간이상이고, <호재:재건축>이 있기 때문에 더 떨어지지는 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
데이터를 다 찾고 나서도 투자평가를 하는게 쉽지 않다. 글로 쓰는 것도 이렇게 고민이 많이 되는데, 실제로 내가 어렵게 모은 종잣돈을 사용해서 투자를 한다고 상상하기만 해도 스트레스가 이만저만이 아닐 것 같다. 멘탈관리가 중요해 보인다.
- 저평가여부를 알아보려 다른 단지와 비교를 하려고 해도 내가 살던 지역인 광명시 말고는 아는 앞마당이 없으니 비교할 단지 찾는게 어렵다. 앞마당을 만드는 것이 중요하다는 것을 깨달았다.
