불광동 북한산 힐스테이트 7차 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 155조 Miinz0710

✅아파트명 : 불광동 북한산 힐스테이트 7차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

은평구 종사자 수 109,031명 (B)

• 직장 부문 고평가 인근 지역(이동 35분 이내)
  1) 중구 종사자 수 386,564명 (S)
  2) 종로구 종사자 수 275,063명 (A)
  3) 서대문구 종사자 수 118,256명 (B)

2. 교통 : A

강남 52분 / 종로 32분 / 여의도 44분

3.학군

불광중 75%, 연신중 66%

4. 환경 : A등급

(종합병원) 가톨릭대학교 은평성모병원(차량 10분), 청구성심병원(차량 5분)

(대형마트) 롯데마트 롯데몰 은평점(차량 10분) + 롯데슈퍼, 연서시장 등(도보 10~13분)

(자연환경) 불광근린공원, 아미산자락소공원 등

(기타) 은평구립도서관, 은평경찰서(차량 5분)

5. 공급

• 은평구  인구 : 460,354명(출처: 아실, 통계청 25년 2월) → 적정공급량(인구X0.5%) = 2,301.77세대
  => 3년 이내 신규 입주 세대 : 총 1,852세대 → 적정 공급량 대비 80.5% ==> 나쁘지 않음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 저점 매수 시 : 매도 시세차익 17,500만원 발생, 전세 상승분은 전세 갱신 이전으로 미발생
                           → 원금이 2배가 되는 기간 : 72/52=1.3년

   

• 고점 매수 시 : 매도 손실액 24,000만원 발생 + 전세 만기(23.12.) 후 역전세 약 17,000만원 발생
                         → (행동) 버텨야 함…

✅현장사진

• 수요일에 가 보고 재업로드 하겠습니다!

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 경쟁력 있는 시기

• 현재 고점 대비 81.5%, 저점 대비 24.57% 상승
• 23년 10월부터 매매가 상승률을 보았을 때 현재 은평구는 0.4% 해당

==> 낙수 효과가 진행되고 있으나 크지 않다고 생각함에 따라 ‘좋은 시기’라고 생각

• 그러나 투자금 4.4억으로 매수 가능한 다른 자치구의 33~34평 물건과 비교 분석 필요함

2) 환금성 : 좋지만 고민할 필요가 있다!

• 세대 수가 882세대, 16개동으로 구성된 아파트 => 환금성은 좋다!
• 25년 3월 기준 연신내역 10분 도보 이내 300세대 이상 단지는 존재하지 않음.
  하지만 27년 4월 빌리브에이센트 입주 시 입지독점성이 깨지는 것으로 판단됨
  => 27년 3월까지만 입지독점성 확보
   

3) 수익률

• 전고점이 12.9억으로 현재 2.4억 상승 여력 있다고 판단
• 27년 3월까지는 입지독점성이 높기 때문에 전세 수요가 지속적으로 있을 것이라고 생각
• 28년 GTX가 삼성역까지 운행된다면 강남 출근시간 단축으로 연신내 주거 수요가 늘어날 것으로 생각
  => 전세에 대한 지속적 수요는 전세가격 상승, 매매가격 상승을 견인하므로 낙관적으로 생각함

4) 원금보존 : 전세가율 58%로 적정선에 있음

5) 리스크 대비

• 3년 이내 은평구 내 적정 공급량의 80% 신규 입주 물량 발생 → 대량 입주에 따른 가격 하락 주의 필요
• 간헐적으로 매매가격 상승에도 불구하고 전세가격이 갱신 시 역전세가 되는 경우 있음.
  해당 건에 대한 추가적인 조사가 필요할 것으로 예상

나의 투자 결론 : 좋은 시기라고 판단되나 다른 매물과의 추가 비교 분석으로 신중한 접근 필요!

✅ 작성하면서 느낀점 : 어려우면서도 재미있는 분석 ㅎㅎ

부동산에서 제시하는 가격을 이렇게 다각도로 접근해본 적이 없는데 너무 재미있는 경험이었습니다.

은평구 전체에서 최고 아파트를 분석하지 않고 동네 아파트를 분석해본 건

모든 조건이 동일하고 바로 옆에 붙어 있는 아파트가 최고가 3억 이상 차이가 나는 걸 알게 되었기 때문입니다.

연식, 브랜드 외에도 고개를 넘어가냐, 주차의 용이성 등 다양한 요소가 사람들의 선택 기준임을 아파트 후기를 통해 알게 되었습니다. 이를 통해 ‘내 기준이 아닌 수요자들의 기준’이 어떤 것인지에 대해서 많이 생각하는 시간이었습니다.

아파트 분석을 통해 다른 지역에 대한 궁금증도 자연스럽게 생겼고 너바나님이 강의에서 알려주신 내용들을 리마인드할 수 있어 굉장히 좋았습니다. 아직은 스스로 분석하는 게 맞나? 라며 자신감이 사라지지만 꾸준히 분석하고 실력을 키워갈 스스로를 응원해보는 시간이었습니다.