동안구 호계동 무궁화 경남 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 118조 머큐리]

✅아파트명

동안구 호계동 무궁화 경남

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 54분 / 시청 63분 / 여의도 60분 

3.학군

신기 중학교 87.2%, 범계중 93.1%

https://asil.kr/asil/sub/school_list.jsp

4. 환경

롯데백화점, 홈플러스, 뉴코아 아웃렛, 한림대학교 병원 

5. 공급

적정수요 : 1,638세대

공급 : 

• 25년 : 1,467세대
• 26년 : 458세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 

무궁화 경남 32평 현재 매매 9.35억, 전세 6억 (전세가율 64%)

무궁화 경남 24평 현재 매매 6억, 전세 3.8억 (전세가율 63%)

5년 내 고점 매입시: 

(32평)2022년 1월 매매 10.95억 전세 4.47억 ( 매매는 -18.26%, 전세는 +14.26%)

(24평)2022년 6월 매매 7.2억 전세 4.3억 (매매는 -19.44%, 전세는 -13.37%)

5년 내 저점 매입시: 

2020년 2월 매매 6.19억 전세 4.27억 (매매는 +44.51%, 전세는 +19.61%)

2020년 1월 매매 4.26 전세 3.5 (매매는 +36.15%, 전세는 +6.43%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -18% 정도 싼 상태이다.

2) 환금성 : 학원가에 인접해 있어서, 수요가 높은 단지로 매도 용이하다

3) 수익률 : (32평) 전고점대비 현재 매매가는 하락하고, 전세는 상승한 상태이다. 전고점까지 수익률은18%까지 기대할 수있을 것 같다.

4) 원금보존 : 전세가율 64%로 70%에는 약간 못미치는 수준이다.

5) 리스크 대비: 26년까지 입주물량은 적정 수요 이하이다. 역전세 리스크는 작은편.

나의 투자 결론 : 

학원가 옆의 수요가 많은 단지로 전고점 대비 -18%까지 하락한 상태이지만, 

전세가율이 64% 정도여서 아직은 투자금이 많이 드는 상태이다.

하지만, 전고점까지 상승했을때, 50% 수익률(투자금3억, 수익1.6억) 을 예상할수 있다.

전세가 상승시 투자 가능할 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수익률 계산을 하면서, 실제 투자한 것과 같이 고민을 많이 했습니다.

현재 아파트의 가치를 생각하면서 목표한 수익률을 명확히 해야하겠다고 생각했습니다.

강의에서 강조하신  ‘잃지 않는 투자’ 를 해나가면서, 

꾸준한 수익을 낼 수 있는 투자자가 되겠습니다. 

감사합니다.