[서울투자 수익률로 4고7조, 그레잇쏭] 2주차 권유디님 강의 후기 제출

2주차 권유디님의 강의를 듣고 강의에 나온 지역과 더불어 지금 앞마당으로 보고 있는 지역까지 어떻게 보면 좋을지 확실하게 파악할 수 있었습니다.

그리고 무엇보다 서울의 앞으로의 공급과 전세가가 어떻게 펼쳐질지, 그것을 내 투자에 어떻게 적용할 수 있을지를 알게 되었습니다. 많은 깨달음을 주신 강의 감사합니다!!

BM할 점을 정리해서 적어보겠습니다.

1.  지금 상황에서는 어떤 규제가 나오거나 풀릴지, 그것에 따라 시장이 어떻게 반응할지를 알 수가 없기 때문에 내가 할 수 있는 선에서 최선의 투자를 하는 것에 집중한다.
2. 서울에서 강남 1시간 내에 있는 단지들은 아무리 나홀로라던지 구축이라고 하더라도 전세가가 오른다. 지금 공급이 2026년에 역대급으로 적은 양이기 때문에 전세가가 얼마나 오를지 모른다.  
3. 가격이 저평가된 싼 단지를 산다면 전세가가 올라오면서 투자금도 금방 회수할 수 있고 하락장이 이어지더라도 낮은 가격에서 가격에 샀기 때문에 편안하게 기다릴 수 있다.
4. 한 물건에만 집착하지 않는다. 1 순위 물건이 날라가고 내 눈앞에서 급매가 사라지면서 가격이 오른다면은 그 단지는 더 이상 쳐다보지 않는다. 만약에 예전에 본 단지들에서 급매 가격으로 연락이 온다면 내가 지금 보고 있는 단지들을 다 던지고 그 물을 살 수도 있다. 투자는 한 단지에 매몰되는 것이 아니다. 사람들이 쳐다보고 있지 않은 단지에 가서 가격을 협상해서 사는 것이 투자다. 평범한 기업을 헐값에 사는 게 아니라 좋은 단지를 적절한 가격에 사는 것 → 지금 시장에서는 초점을 맞춰야 되는 부분이다.
5. 지금 약간의 상승장이 오면서 오히려 서울외곽의 신축이 서울의 입지가 좋은 구축보다 더 많이 올랐다. 가격이 비싼 것이다. 그렇기 때문에 아직 반응이 없는 서울의 입지가 괜찮은 구축을 기회로 보는 것이 좋다.
6. 사람들이 많은 보는 동네보다는 사람들이 많이 보지 않는 동네를 가는 것이 좋다. 약점이 있더라도 투자할 수 있다.
7. 같은 투자금으로 더 좋은 단지라고 해도 적절한 가격이 아니라면 즉 15% 이상 떨어진 가격이 아니라면 싼 게 아니기 때문에 쳐다보지 않는다.
8. 지금 현재 전세가율이 너무 높다면 가치가 많이 떨어지는 단지는 아닌지 잘 판단해야 된다. 보통 사람들이 선호하는 단지들은 전세가율이 극도로 붙지는 않는다. 선호도가 높을수록 전세가율이 좀만 붙어도 매매가가 날라가기 때문에 투자금이 다른 단지들보다 당연히 많이 들어가고 투자 기회도 더 짧게 준다
9. 매물을 많이 봐야지 살 수 있다. 지금 앞마당이 많다면 충분히 비교해서 매물을 계속 보러 다녀야 된다.
10. 직장은 종사자수를 집중해서 본다. 그만큼 그 지역에 올 수 밖에 없는 수요가 있다는 뜻이니까.
11. 초등학생 부모를 키우는 입장에서 초품하는 것은 굉장한 장점이기 때문에 수요에 영향을 줄 수 있다. 중학교 같은 경우에는 초등학교도 마찬가지고 단지에 따라서 배정이 달라지기 때문에 단지 선호도를 볼 때 같이 판단을 하는 것이다. 대신 고등학교는 서울대 진학률을 본다.
12. 강남가는 노선의 유무와 갈아타야하는 환승 정도에 따라 지역 위상과 가격이 달라진다. 옆 동네여도 1억 넘게 차이남.
13. 환경은 한강정도가 아니면 이사올정도는 아니니까 택지나 뉴타운 쪽으로 보는것이 좋다. 사람들은 뉴타운을 찾는다. 역세권 주요노선 뉴타운이면 가장 우선 순위로 본다.
14. 전세가를 판단할때는 평균회귀를 했는가 + 시장이 상승/하락장인가 + 공급이 있는가를 같이 본다.

*투자는 “돈을 번다”라는 접근이 아니라 가치 있는 자산을 쌓아나간다는 관점으로 봐야 한다. 사지 못한 단지 가격을 보면서 아쉬워하는 것은 할 필요가 없다는 뜻이다. 무슨 단지를 할까보다 더 중요한 것은 한다는 것 그 자체이다.

그래서 임장하면서 제대로된 선호도를 파악해야한다. 선명한 선호도가 1번이다. 그것이 정확하게 잡히지 않으면 아쉬운 투자가 된다. 전고점 대비 15% 빠진 가격인가? 이게 최선인가? 비교평가를 해야만 한다.

서울 수도권은 저가치가 없다. 저평가만 있을 뿐이다. 안좋은 단지가 없다. 덜 좋은 단지만 있을 뿐이다. 

투자를 할 수 있는 능력은 내가 어떤 상황이 되든 다시 일어설 수 있는 힘을 얻는 것이다.