서울숲삼부아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 108조 새벽디제이]

✅아파트명

1. 서울숲삼부아파트
2. 왕십리금호어울림아파트 

두 단지를 골랐습니다. 

두 아파트 모두 왕십리역에서 3-5분 거리의 아파트여서요. 

한 단지만 과제를 하고 나면, 다른 한 단지도 너무 궁금할 거 같아서 하는 김에 같이 해봅니다. 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

교통의 경우 왕십리역을 이용해 강남과 시청 30분컷, 여의도는 5호선 이용해 40분컷 = S
두 아파트 단지 중에서 왕십리금호가 왕십리역까지 도보로 1-2분 정도 더 걸리지만 

유의미한 차이는 아닐 것 같습니다. 

3.학군

바로 앞에 한양대 캠퍼스와 한대부고도 있습니다. 

4. 환경

바로 앞에 한양대학교병원

왕십리역에 이마트 

5. 공급

궁금한게 생겼어요. 

입주물량 검색했더니 같은 성동구에서 2곳이 검색이 되었습니다. 

입주물량은 왕십리역에서 전철로 1.5정거장 떨어져 있는데요. 

어느 정도 거리가 떨어져야 서로 영향을 주고 받게 되는 것인가요? 

행정구역보다는 거리나 교통이 더 영향을 주고 받는 것이 아닐까 하는 생각이 들었어요. 

이 부분은 공부를 더 해 볼게요!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

서울숲삼부 (전용81)
현재 시세           : 2025년 2월 매매 12.8억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 16.8억 전세 6.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 10월 매매 10.1억 전세 6.8억

금호어울림 (전용84)
현재 시세           : 2025년 2월 매매 12.8억, 전세 6.5억 
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 14.1억 전세 거래없음(이 전거래 6.5)
5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 10억 전세 7.1억

제가 부린이라 그른가 딱히 드라마틱한 차이는 모르겠지만, 

금호가 신축이라 그런지 고점에 매수했어도 덜 떨어졌네요. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

두 아파트 모두 전고점을 회복하지 못했습니다. 거의 근처까지 올라온 것 같습니다. 

강남 30분 거리, 시청 30분 거리, 여의도 40분 거리, 

교통이 무척 좋습니다. 

그런데 이 가격이 적정한지는 

강남에서 30분 거리의 다른 아파트 가격을 알아야 할 것 같습니다. 

2) 환금성 : 

세대가 엄청 큰 단지들은 아니고 둘 다 500세대 미만이지만 

이 위치에 전철역 3분컷 단지이니 환금성 염려는 없어보입니다. 
(그런데 왜 염려가 될까요?)

3) 수익률 :

수익률을 지난 5년내 저점으로 보면 82~97%입니다. 

5년내 고점으로 보면 -17~-40%입니다. 

그런데 10년 전 1억 2천 정도로 전세를 끼고 샀으면 

수익률은 약 400%로 올라갑니다. 

4) 원금보존 : 

수익률을 계산해 보니까 현실을 너무 잘 알게 되는 것 같습니다. 

고점에서 샀을 때의 마이너스를 보니, 

10억을 주고 샀는데, 마이너스 4억! 

저게 현실로 닥치면 정말 무서울 것 같습니다. 

5) 리스크 대비: 

정말 단도투자를 해야되는구나 싶네요. 

나의 투자 결론 : 

일단, 못삽니다. ㅎㅎ

(1) 저평가여부를 진짜 잘 모르겠습니다. 

그냥 이렇게 계산해보면 알 줄 알았는데, 이래서 앞마당이 많아야 되는구나 싶습니다. 

일단 직장과 교통이 완전 S급이라고 생각했는데 

생각보다 학군은 그냥저냥이고 (대학과 고등학교를 생각하면 좋습니다만)

환경도 그다지 매력적이진 않아요. 

(2) 환금성도 좋은지 모르겠어요. 나쁘지 않은 정도? 

(3) 수익률은 제 생각보다 낮았습니다. 

월부에서 눈이 한없이 높아졌나봅니다. ㅋ

지난 2년 동안 90% 오른 것은 맞지만 

지난 10년을 보면 10년동안 400%가까이 올랐거든요. 

10년 동안 7억의 순수익이 남았어요. 

그 때 같은 돈으로 다른 곳을 샀으면 어땠을까 싶기도 해요. 

(4) 그리고 전세가율이 50% 정도인데, 

수업시간에 강남 전세가율을 60% 정도가 적정이라고 하셨거든요. 

전세가율이 일단 원금보존의 원칙에 맞지 않는 것 같습니다. 

그런데 전세가는 꾸준히 우상향을 그리고 있습니다. 

(5) 리스크가 생각보다 엄청 컸습니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

작성한 결과를 보면 안사야 되는게 맞는데 

그런데 왜 사고 싶을까요? ^^?;;;
(쇼핑은 감정이다처럼) 감정적인 문제일까요? 

이 입지는 정말 놓치고 싶지 않아! 이런 걸까요? ㅎ

저점에서 사는게 정말 중요하구나 깨달았습니다. 

그리고 정말 오래 버티는 게 중요하구나 싶습니다. 

그리고 가치를 판단하려면 정말 꼼꼼하게 따져보아야 되는구나, 

따져볼게 한두가지가 아니구나, 

이렇게 꼼꼼하게 보면서 앞마당이 진짜 많아져야 하는구나, 싶습니다. 

그리고 나는 10년을 버틸 수 있을까, 

이게 제일 어려운 과제 같아요. 

어떻게 하면 제 때 팔 수 있는지, 

담배꽁초투자에 대해서도 더  고민해봐야겠습니다.