[먀먀둥이] 3월 시세 #7 서울 성북구
- 투자공부인증
- 25.03.19
📌내 투자와 연결되는 시세트래킹
오늘은 성북구 시세 보겠습니다.
1. 지난주 다녀온 종로구 창신동과 비교해보기 위해 보문동 한번 보겠습니다.
[D]창신동 창신쌍용2단지(93.1,공급74.8)6/3.4(투자금2.6억, 전고6.9억)
[C]삼선현대힐스테이트(2009,공급74)7.3/4.8(투자금2.5억, 전고8.53억)
보문삼선에서 제일 떨어지는 삼선힐스테이트가 C급입니다.(전고 8-9억대)
바로밑에 창신쌍용이 D급(7억대)으로 삼선힐스가 한칸 더 높은 단지입니다.
연식이 10년이상 차이가 나고, 계단식구조이기 때문입니다.
연식이나 상품성을 배제한다면 두 단지의 입지자체는 비슷하다고 생각됩니다. (역접근성, 언덕 등..)
2. 비교평가
[30평대 전고 10억 비교평가-C급]
30평대 전고 10억라인은 3~4군 선호도 떨어지는 구축입니다.
<기준> 삼선푸르지오(2008,공급103)8.8/5.8(투자금3억, 전고10.3억)
신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억
성북구 보문동 언덕배기 준구축아파트 30평대가 전고 10억 겨우터치합니다.
신당동에서 제일 떨어지는 90년식 구축 언덕배기 현대아파트와 유사합니다. (신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억)) >> 이경우 입지가치가 더 좋은 신당동 현대를 선택하겠습니다.
3. 돈암동 보겠습니다. D급단지 하나만 보겠습니다. 오늘 너무 피곤하네요...ㅠㅠㅠ
[D]한신,한진(1998,공급81)5.9/3.9(투자금2억, 전고7.3억)
[D]창신동 창신쌍용2단지(93.1,공급74.8)6/3.4(투자금2.6억, 전고6.9억)
- 성북구 돈암 한신한진(4호선 성신여대입구역, 언덕배기 구축, 복/방2화1)
- 종로구 창신쌍용(6호선 창신역, 언덕배기 구축, 복/방2화1)
비슷합니다. 4호선 역세권이고 조금더 선호도 높은 대단지 한신한진이 좀더 낫다고 생각됩니다.
오늘은 여기까지 하겠습니다.. 눈이 감깁니다 @_@
[오늘 본 단지 List]
| [D]창신동 창신쌍용2단지(93.1,공급74.8)6/3.4(투자금2.6억, 전고6.9억) |
| [C]삼선현대힐스테이트(2009,공급74)7.3/4.8(투자금2.5억, 전고8.53억) |
| [C]삼선현대힐스테이트(2009,공급106)8.5/5.7(투자금2.8억, 전고9.6억) |
| [C]삼선푸르지오(2008,공급103)8.8/5.8(투자금3억, 전고10.3억) |
| [B]보문파크뷰자이(2017,공급81)10/5.9(투자금4.1억, 전고11억) |
| [C]보문아이파크(2003,공급79)8/5(투자금3억, 전고8.8억) |
| [C]보문아이파크(2003,공급112)9.5/5.7(투자금3.8억, 전고9.7억) |
| [B]삼선SK뷰(2012,공급81)10.5/5.5(투자금5억, 전고10.7억) |
| [D]한신,한진(1998,공급81)5.9/3.9(투자금2억, 전고7.3억) |
📍서울수도권 20평대 비교평가
[SS - 신: 전고점 17억 이상]
종로구 홍파동 경희궁자이2단지 전용82 (20/9.5 투자금 10.5억, 전고점 17.7억)
✓ 동작구 아크로리버하임 전용80 (19.5/9 투자금 10.5억, 전고점 18.1억)
[A - 2인자 : 전고점 12-13억대]
2급지 준구축~3.5급지 신축이 걸립니다.
<기준>신공덕삼성래미안3차 공급79 (13/6.5 투자금 6.5억, 전고점 12.85억)
3.5군 서대문) 힐스테이트신촌 공급88 (13.2/7.2 투자금 6억, 전고점 13.7억)
2군 흑석)흑석한강센트레빌2차 공급80 (14/7 투자금 7억, 전고점 13.5억)
3군 상도) 힐스테이트상도프레스티지 공급82 (12.9/6.5 투자금 6.4억, 전고점 13억)
3군 상도) 래미안상도3차 공급76 (11.5/6.6 투자금 4.9억, 전고점 12.5억)
3군 노량진) 노량진쌍용예가 공급79 (11.5/6.1 투자금 5.4억, 전고점 12.4억)
2.5군 사당) 사당우성2단지 공급77 (11/5.8 투자금 5.2억, 전고점 12.4억)
- 2~2.5군(흑석,사당,마포공덕)과 3~3.5군(북아현,상도,노량진) 신축급이 걸립니다.
- 2군 마포구 공덕생활권은 언덕이 심하지만 5, 6,공항,경의선을 품고 YBD, CBD 업무지구 접근성이 좋으며 지리적 위치가 한강변에 자리하고 있고 아파트밀집으로 생활권이 좋기때문에 A급 단지입니다. 이 단지들과 비교해볼만한 단지들은 흑석, 사당, 북아현, 상도, 노량진에서 찾아볼 수 있습니다.
[B - 아이돌 : 전고점 10억대] :: 8억대/5억대(투자금 3억중반)
도화현대홈타운 공급79 (11/4.5 투자금 6.5억, 전고점 11.4억)
평촌더샵센트럴시티(2016,공급80)9.7/5.5(투자금4.2억, 전고10.9억)
중앙힐스테이트2차(2014,공급108)8.8/5(투자금3.8억, 전고10.7억)
도화현대1차 공급75 (9.5/4.3 투자금 5.2억, 전고점 10.5억)
✓강서구 마곡수명산파크5단지 전용80 (8.3/5 투자금 3.3억, 전고점 10.5억)
평촌더샵아이파크(2019,공급82)8.9/5.1(투자금3.8억, 전고10.2억)
마포구 상암월드컵파크12단지 전용81 (8.6/5.5 투자금 3.1억, 전고점 9.97억)
성동구 응봉신동아 전용81 (8.2/4.6 투자금 3.6억, 전고점 10.2억)
행당신동아 전용76 (9.3/5.2 투자금 4.1억, 전고점 10.2억)
길음뉴타운6단지래미안 전용78 (9.2/5 투자금 4.2억, 전고점 10.3억)
✓ 신동아리버파크 전용85 (9.1/5.3 투자금 3.8억, 전고점 10억)
- 평촌 대장 더샵센트럴시티와 강서구 수명산파크5단지가 비슷한 가치를 가집니다. 비교단지들과 비교해보면 평촌센트럴파크가 비쌉니다. 하지만 입지가치는 비슷하기 때문에 전세가는 비슷합니다. 따라서 투자금이 더 많이 필요합니다. 투자처로 매력이 떨어집니다.
[C - 인플루언서 : 전고점 9억] 8-9억대/5억대(투자금 4억초반)
창신동 두산 전용86.3 (8.5/4.5 투자금 4억, 전고점 8.6억)
성동구 마장신성미소지움 전용76 (8.8/0 투자금 8.8억, 전고점 8.95억)
종로구 창신동 두산 전용86.3 (9.3/4.7 투자금 4.6억, 전고점 9억)
중구 신당동 현대 전용88.7 (8.7/4.6 투자금 4.1억, 전고점 9억)
성동구 한진해모로 전용77 (8.6/5.2 투자금 3.4억, 전고점 9.2억)
성동구 한신무학 전용74 (8.5/5 투자금 3.5억, 전고점 9.2억)
성북구 월곡래미안루나밸리 전용79 (8.3/4.9 투자금 3.4억, 전고점 9억)
✓ 성북구 길음뉴타운4단지e편한세상 전용79 (7.3/4.6 투자금 2.7억, 전고점 9억)
성북구 종암아이파크1차 전용81 (7.95/4.6 투자금 3.35억, 전고점 8.95억)
성북구 래미안월곡 전용79 (7.4/4.5 투자금 2.9억, 전고점 8.92억)
- C급 단지들을 비교해보면 2,3군은 비싸고 4군은 많이 오르지 않은것을 알 수 있습니다.투자기회를 어디에서 찾아야할지 알수있어요.
- 창신동 두산아파트는 24평 전고점 9억으로, 현재 같은 시세를 형성하고 있는 9억초반 단지들과 비교하면 싸지 않습니다.(행당신동아, 길뉴6, 무악현대)
- 창신동 두산아파트와 노량진 신동아를 비교하면 입지와 선호도 측면에서 노량진신동아리버파크가 좋습니다.
[D - 인스타 : 전고점 7억대] :: 6억대/4억대 (투자금 2억초~중반)
✓ 공작부영(1993,공급83)5.8/3.5(투자금2.3억, 전고7.9억)
성북구 돈암범양 전용83 (6.05/3.8 투자금 2.25억, 전고점 7.58억)
종로구 창신동 창신쌍용2단지 전용87.3 (6.2/3.8 투자금 2.4억, 전고점 7억)
무궁화효성,한양(1992,공급78)5.4/3.3(투자금2.1억, 전고6.9억)
- 공작부영이 주차장이 없고 복도식이라는 단점이 있지만 비교단지들 대비 가격이 싸다고 생각됩니다.
📍서울수도권 30평대 비교평가
[ 32평 전고점 15억대 비교평가-A급 단지]
-남산타운> 약수하이츠 약수동 구축 대단지는 33평 전고점 15억대입니다. 앞마당내 유사단지들을 찾아보았습니다.
<기준> 신당동 약수하이츠 전용107.7 (13.4/7.3 투자금 6.1억, 전고점 0억)
<기준> 신당동 남산타운 전용106.6 (13/7 투자금 6억, 전고점 15.9억)
대방e-편한세상1차 전용105 (13.5/7.8 투자금 5.7억, 전고점 15.7억)
돈의문센트레빌 전용108 (15/8.3 투자금 6.7억, 전고점 15.1억)
무악동 인왕산현대아이파크 전용109.5 (12.8/7 투자금 5.8억, 전고점 14.5억)
영등포구 대방대림, 대방이편한이 떠오릅니다. 같은 3군이 확실히 바로 비교가 되네요. 중구 약수동은 동작구 대방동 구축들과 유사입지를 가진다고 생각됩니다.
[30평대 전고 10억 비교평가-C급]
30평대 전고 10억라인은 3~4군 선호도 떨어지는 구축입니다.
<기준> 삼선푸르지오(2008,공급103)8.8/5.8(투자금3억, 전고10.3억)
신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억
성북구 보문동 언덕배기 준구축아파트 30평대가 전고 10억 겨우터치합니다.
신당동에서 제일 떨어지는 90년식 구축 언덕배기 현대아파트와 유사합니다. (신당동 현대(1993,공급111.1)9/5.3(투자금3.7억, 전고10억)) >> 이경우 입지가치가 더 좋은 신당동 현대를 선택하겠습니다.
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