[서투기 21기 83조 자이코] 양파링님 3강 강의 후기 - 나는 과연 투자자로 앞마당 트래킹을 제대로 하고 있었는가?

우리의 끝은 내집을 살때까지 계속 공부하는 것이다. 

이번 강의를 통해서 내 투자금으로 살 수 있는 최선의 투자처 찾기 서울 경기 비교평가 프로세스에 대해서 자세하게 배웠다.

처음 양파링 강사님이 던진 질문이 우리는 늘 새로운 곳에 가려고 하지만, 지금까지 앞마당을 정리하고 잘 지켜보고 있는가? 였다. 새로운 곳, 더 나은 기회를 찾아 헤매는 동안, 정작 내 앞마당을 제대로 정리하고 지켜보고 있었는가? 이 질문이 뇌리에 깊이 박혔다. 사실 시세 트래킹을 열심히 하지 못했다. ㅠ.ㅠ (많이 반성하게 된다) 이 강의를 계기로 내 앞마당을 다시 들여다보게 되었다.  

양파링님이 강조한 투자 프로세스는 단순하지만 강력했다.

👉 가치 (입지가치, 상품가치, 선호도) → 가격 (저평가 되었는가? 내투자금에 들어오는가) → 리스크 (전세를 잘 뺄 수 있는가?)

서울과 경기를 비교하며 투자처를 찾을 때, ‘입지 가치’를 먼저 보고, 그 안에서 ‘상품 가치’와 ‘선호도’를 따져본다. 가치가 비슷하면 사람들이 더 선호하는 곳을 찾아야 한다. 그러고 나서 저평가된 가격인지 (-15% 이상 빠졌는지), 내 투자금 안에서 들어오는지를 확인하고, 마지막으로 전세가 잘 빠질지, 공급 리스크가 있는지를 체크하는 흐름이다.

📌 투자자의 시선으로 바라본 입지와 상품성

강남에서 멀어질수록 상품성이 중요해진다. 좋은 입지가 아니더라도 사람들이 선호하는 신축, 대단지, 브랜드 아파트는 돈을 지불할 수 있는 가치가 있다. 생활권내에서 중심이 되는 곳을 콤파스라고 표현 하였다. 그게 그 지역의 꼭지점이고, 중심이다. 

✔ 화*역 vs 영*
화서역과 영통을 비교했을 때, 상품성과 환경의 차이가 두드러진다. 신축, 대단지, 역세권 상권, 백화점 등 상품성이 받쳐주는 지역이라면 입지가 조금 덜 좋아도 돈을 지불할 사람들이 있다.

✔ 평* 범*역 vs 응*동 왕*리
생활권 안에서 가장 선호되는 곳을 찾는 게 중요하다. 범계역이 평촌에서는 꼭지점이고, 응봉동이 왕십리 생활권 내에서는 꼭지점이듯이, 사람들이 가장 선호하는 위치를 찾아 알고 있으면 개별단자의 가격을 외우지 않아도 된다. 

✔ 수* 생활권 순서
풍*천 > 성* > 동* = 상*/죽* > 신* : 수지의 생활권 내에서도 선호도가 다르고, 신분당선이 분당선보다 상승 속도가 빠르므로 먼저 봐야 한다.

📌 시세 트래킹과 투자자의 태도

이 강의를 듣고 나서, 나는 정말 투자자의 시선으로 시세를 트래킹하고 있었는지 반성하게 되었다.

✔ 공부 목적 이라면 한 달에 한 번
✔ 투자 목적 이라면 매주 실거래 가능한 물건의 가격을 모니터링 (네이버 시세가 아니라, 실제 거래가 가능한 가격을 트래킹야 한다.)

📌 지금 시장에서 저평가된 곳을 찾는 법

최근 수도권 분위기는 다음과 같다.

✅ 서울 신축 중심 반등
✅ 경기도 신축 반등
❌ 서울 구축은 아직 반등하지 못한 곳들이 있음

서울 구축이 무조건 싸다고 볼 순 없지만, 상대적으로 저평가 되었다고 판단할 수 있다. 지역 전체를 퉁쳐서 볼 것이 아니라, 어떤 단지가 저평가되었고, 공급 영향을 받는지를 세밀하게 분석해야 한다. 단지를 개별적으로 봐야 한다. 

전세를 잘빼기 위해서 리스크를 체크하는 방법은

✔ 공급량 분석 – 아실에서 주변 지역까지 한눈에 확인하고,
✔ 단지 리스트업 – 실제 영향을 받을 단지를 체크한다. 입주일과 세대수를 정리한다. 

또한, 1~2주택 전략을 짜는 사람은 서울 구축을 고민해야 하고, 다주택으로 자산을 키우고 싶은 사람은 경기도 구축(전세가 상승과 투자금 회수가 관건)에 집중해야 한다. 투자 전략에 따라서 각각 다르게 선택할 수 있어야 한다. 

📌 평촌 투자 사례: 입주 물량과 투자 기회

양파링 강사님이 2016년 평촌 투자 사례를 설명해 주셨는데, 굉장히 인상적이었다.

✔ 안양시 입주 물량 증가 → 매매가 하락 → 전세는 금방 회복

✅ 3천 미만으로 투자할 수 있는 기회를 3개월 동안 제공
✅ 2016년 한 해만 입주 물량이 많았고, 이후 공급이 적어지면서 상승 추세에 들어섬
✅ 2025년에도 평촌이 비슷한 상황이므로 모니터링 필요 하다. 

입주 직전이나 초반에는 감당하지 못하는 사람들이 물건을 던진다. 이 시점을 노려야 한다.

✔ 입주 전 신축을 트래킹하라. 
✔ 2년 차 신축은 비과세로 나온다 → 저렴한 매물 기회 (특히 주변에 계속 공급이 있다면 더 저렴하게 잡을 수 있다)

📌 투자자의 자세: 실행이 답이다

투자는 결국 그 시점에서 내가 감당할 수 있는 것을 실행하는 것이다. 계속 앞마당만 넓힐 게 아니라, 실제로 내 것이 될 수 있는 기회를 잡아야 한다.

✔ 입지와 상품성을 분석하라.
✔ 가격이 저평가된 곳을 찾아라.
✔ 공급 리스크를 철저히 체크하라.
✔ 시세 트래킹을 습관화하라.
✔ 투자 기회를 놓치지 마라.

📌 가치 중심의 선택이 중요하다

투자를 하면서 대부분 큰 고민 중 하나가 매매가가 커지는 것에 대한 부담감이다. 하지만 이 부담감을 막연한 두려움으로만 받아들여선 안 된다. 중요한 건 가치를 보고 선택하는 것이다. 투자금을 최소화하는 것만을 목표로 삼으면 안 된다. 오히려 조금 더 보태더라도, 사람들이 선호하고, 더 가치 있는 곳을 선택해야 한다. 그 선택이 결국 더 큰 자산이 된다.

📌 마지막으로 정리

•  신축뿐만 아니라 기축까지 보며, 공급 시점뿐만 아니라 입주 마무리 시기까지 면밀히 본다.
• 아무리 좋은 투자 기회가 있어도 내가 준비되지 않으면 잡을 수 없다. 그래서 평소에 앞마당을 늘려야 한다.
• 단지별 선호도를 정확히 파악하고, 무리하지 않는 선에서 더 좋은 것을 선택하고 보유하는 것이 장기적으로 유리하다. 
• 비교평가라는 과정을 통해 선택하고, 올바르게 투자하는 것이 가장 중요하다.