[열반스쿨기초반 85기 가치 있는 집4고, 싸게4고, 44억 자산 쌓고 또지또규] 3강 후기 - 투자의 정석

저는 다시 돌아간다면 

정말 열심히 임장할 겁니다.

 - 주우이

인트로

  안녕하세요, 순자산 10억 달성하고, 또 10억 쌓고, 또 10억 쌓을 또지또규입니다. 월부의 정우성, 주우이님의 3강을 만났습니다. 그리고 잊고 있었던 투자의 기본을 다시 새길 수 있었습니다. 열반스쿨기초에 가장 어울리는 내용이었습니다. 

역시는 역시

Basic is Basic

  주우이님 덕분에 기초를 튼튼하게 만들 수 있는 시간이었습니다.

호재를 보는 것이 아니라 입지 가치를 봐라

  주우이님께서 수익률 보고서 작성을 위한 입지 분석에 대해 상세히 설명해주셨습니다. 그중 제 눈에 띈 것은 ‘호재’였습니다. 호재는 입지평가기준에서 메인은 아닙니다. 그러나 보통 사람에게는 그 어떤 평가 기준보다 절대적인 기준입니다. 왜냐하면 대부분의 부동산 마케팅의 핵심이 호재기 때문입니다.

  부동산 투자에 크게 관심이 없던 사람을 들썩이게 하는 단계입니다.

  “들었어? 옆부서 김과장 집값이 3억이 올랐대.”

  ‘어? 뭐야, 나랑 비슷하게 시작했는데? 나도 해볼까? 그런데 어디 투자해야 해?’

  “사장님, 이 단지 사셔야 해요. 여기 환경이 완전 좋아. 그리고 GTX-C 노선 알죠? 그 노선 OO역이 바로 코앞에 생긴다니까요? 확정이에요! 지금 놓치면 후회해. 내일도 두 팀 보는데 내일 지나면 없을 거예요 아마.”

(그 유명한 GTX?! 아, 놓치면 안 되겠다!)

  하지만 주우이님이 드신 예시(광교 자연애, 수지 한성)처럼 호재는 바로 집값에 반영 되는 것이 아닙니다. 물론 상승장에서 호재는 불에 기름을 붙는 것처럼 엄청난 불쏘시개 역할을 합니다. 그러나 하락장에서는 아무 힘이 없습니다. 신분당선이 개통 되고도 한참 보합세였던 수지 쪽 단지들이 그걸 증명하죠. 

  문득 제가 사는 인천의 강남이라 불리는 송도가 생각났습니다. GTX-B 노선이 이슈화 되면서 지난 상승장의 꼭대기에 송도 집값, 특히 인천대입구역 근처의 5공구는 미친 듯이 올랐습니다.

  하지만 시장이 식고 호재가 기대만큼 실현되지 않아 이내 차갑게 하락을 맞았습니다. 

  호재는 수익률을 분석할 때 반드시 봐야합니다. 하지만 입지 요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)가 메인 요리라면 호재는 디저트입니다. 디저트가 맛있다고 메인 요리인 스테이크가 맛없는 레스토랑에 우리는 비싼 돈을 내지 않습니다. 투자자의 눈으로 호재를 현명하게 봐야겠다고 다짐했습니다.

수익률 계산 제대로 하기

수익률 보고서를 쓸 때 가장 어려운 파트가 바로 저평가와 수익률입니다. 그중 수익률을 구하다 보면 난감해집니다. 얼핏 수학 공식처럼 대입만 하면 될 것 같지만 그렇지 않습니다. 주우이님께서는 과거 수익률과 미래 수익률을 구분해주셨는데요, 과거 수익률은 쉽습니다. 얼마나 올랐는지 단순 계산만 하면 되니까요. 

  문제는 미래 수익률입니다. 미래 수익률이란 ‘이 단지가 얼마나 오를까?’에 대한 대답이기 때문입니다. 물론 너바나님의 2강에서 나오 듯 가치 있는 서울 수도권 단지는 10년에 최소 2~4배 상승할 겁니다. 하지만 진짜 상승할지, 그래서 2배인지, 정교하게 생각하면 확신이 서지 않습니다. 

  그래서 우리는 전고점을 활용합니다. 지난 상승장의 전고점은 다음 상승장의 허리이기 때문에 무조건 넘는다고 보는 겁니다. 그래서 보수적으로 전고점까지 회복한다고 봤을 때 얼마의 수익금과 수익률이 나오는지 볼 수 있습니다. 

  다음은 비교평가입니다. 전고점 비교가 ‘최소한’이라면 비교평가는 기대와 상상의 영역입니다. A 단지와 가치가 비슷한 B 단지가 지난 상승장에서 A 단지보다 전고가 2억이 높다면, 다음 상승장에서는 A 단지 역시 최소한 그정도의 키맞추기를 할 수 있다고 기대할 수 있습니다. 또한 상승폭을 보고 유추할 수도 있습니다.

  이처럼 수익률을 합리적이지만 상상을 더해 구하는 것이 중요합니다.

결론 파트의 핵심, 저평가

  너바나님께 저환수원리 중 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물어보면 저평가라고 답하신다고 하셨습니다. 투자의 핵심이 결국 ‘가치 있는 것을, 싸게 사는 것’이기 때문에 저평가 된 것을 사는 순간 고정 수익을 먹고 들어갈 수 있기 때문입니다. 

  그런데 저평가라는 개념이 무척 어렵습니다. 저평가에는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있는데, 주우이님께서는 상대적 저평가에 대해 적절한 예시를 들어 설명해주십니다. 비슷한 가치를 지닌 두 단지를 비교하면서 가격의 적절성을 판단하는 겁니다. 중요한 점은 단지를 두 개씩 비교해야 한다는 것입니다. 마치 이상형 월드컵처럼 일대 일로 비교해나가다 보면 마지막에 가장 저평가된 단지 하나를 찾을 수 있습니다.

  결론적으로 저평가를 찾으려면 비교 평가를 잘해야합니다. 그럼 비교 평가를 잘하려면??? 앞마당이 많아야겠죠. 결국 앞마당 개수가 나의 실력으로 직결된다는 의미입니다.

다시 돌아간다면

  주우이님은 만약 투자 초반으로 다시 돌아간다면 무엇을 할 거냐는 질문에 주저없이 ‘임장’이라고 하셨습니다.

 ‘아니, 초반에 30일 중에 26일 임장하셨다고 하고선?’

  임장을 통해 앞마당이 늘자 그 당시 본인이 놓쳤던 투자 기회들이 보였기 때문입니다. 문득 예전에 자모님께서 일침하셨던 이야기가 떠올랐습니다.

  ‘제발 컴퓨터 앞에서 깨작대지 말고 현장으로 나가세요. 현장에 나가야 답이 있습니다. 임장 임보 더 하세요!’

  결국 답은 현장이라는 의미입니다. 현장은, 임장은 투자 초반부터 만나기에 시간이 지나면 다소 뻔해 보일 수 있습니다. 그러다 보니 고수들만 아는 뭔가 획기적인 방법, 투자 실력을 늘리는 지름길이 있지 않을까 하는 기대를 하기 마련입니다. 그러나 고수들은 똑같이 답합니다.

  BASIC

  건방져지지 않고, 현장으로 끊임없이 발을 떼겠습니다.

 BM Point

1 한달 목표 임장 횟수 +2하기

2 미래 수익률 따로 장표 만들어 구하기