[또지또규] 자모님, 신투기 때의 약속, 조금 늦게 지켰습니다.(서울 1호기 투자 경험담)

  안녕하세요, 10억 벌고 또 10억 벌고, 또 10억 벌 또지또규입니다.

방향 전환

  저는 서울 투자를 할 생각이 없었습니다.

  열기 강의에서, 예전 팟캐스트에서 너바나님께서 계속 강조하시던 말씀,

  ‘1호기는 번트만 치고 나가면 돼요.’

  ‘첫 투자의 수익률은 잃지 않는 것입니다.’

  ‘열 채까지는 경험이에요.’

  이 말들을  충실히 따를 생각이었기에 ‘여윳돈으로’, ‘중소도시’를 노렸습니다. 24년 7월에 신투기에서 불곰 같은 여자 자모님의 진심에 감동하며 자모님과 투자하자는 약속을 했지만, 그건 어디까지나 작은 투자였습니다.

  하지만 실거주 이동 때문에 신청한 투자 코칭에서 마스터님은 자산 재배치와 서울 투자를 권하셨습니다.

  “네? 전 경험이 없는데… 자산 재배치요?”

  “괜찮아요. 지금처럼 열정을 가지고 올바른 방법으로 하면 하실 수 있습니다.”

  그리고 구체적인 방향성을 설정해주셨습니다. 코칭을 마치고 안해와 함께 돌아오는 길에 가슴이 두근 거렸습니다. 

*코칭 후기 글 : https://weolbu.com/community/1472473?inviteCode=GXPDQP&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

  ‘내가 할 수 있는 건가?!’

얼어 붙은 시장, 날아간 기회

  서울 앞마당을 넓혀 가며 10월 말에 드디어 0호기를 매도하기로 했습니다. 둘째가 1학년으로 입학해야 하는 내년 2월까지 이사하고, 1호기를 한다는 계획이었습니다. 빡빡하긴 하지만 한 달에 하나씩 충실히 늘린다면 6개의 서울 앞마당을 가지고 가능하리라 계산했습니다. 9월에 첫 실전반을 하면서 임장, 임보 실력이 점프업 했기에 자신감도 있었습니다.

  그러나 현실은 달랐습니다. 인천 외곽 택지의 0호기, 더구나 10월 무렵 조건부 전세 대출 제한 이후 시장이 얼어 붙다 보니 집을 보러 오는 사람이 없었습니다. 조급한 마음에 매도를 전세 빼듯 생활권 모든 부동산에 뿌렸지만, 단지 내에서도 선호도가 떨어지는 타입이다 보니 그나마 어쩌다 오는 손님도 우리집 손님은 아니었습니다. 

  시간은 흘렀고, 실거주 이동까지 같이 고려해야 하는 상황에 매우 바쁘고 정신이 없었습니다.   

  그와중에 가뭄에 콩나 듯 찾아 온 손님이 매수 의사를 보였고, 마침 그 타이밍에 앞마당 1등을 뽑다 3급지 뉴타운 신축 물건을 만나게 되었습니다. 정말 사고 싶었습니다. 며칠을 부사님과 대화를 나누며 자금 계산을 했습니다.

  “사장님, 통화 되세요?”

    갑자기 전화를 주신 부사님에게서 센트라스를 먼저 구입한 집주인이 자금 사고가 났다는 말을 듣게 되었습니다. 그래서 잔금을 2월까지 친다는 조건 하에 가격을 더 내리겠다는 제안을 들었고, 부사님은 저에게 먼저 전화를 주신 거였습니다.

  “얼마까지 된대요?”

  “10.7까지 가능할 것 같아요. 대신 빨리 대답 해줘야돼. 다른 손님도 붙었어.”

  네이버에 나올 당시의 호가보다 8천만원이나 싼 가격, 제가 매물을 보며 깎였던 가격 보다도 3천이 더 싼 가격이었습니다. 저는 얼른 0호기 부사님에게 전화를 걸었습니다.

  “사장님, 저희집 보신 분들 계약 언제 한다는 말 있으셨어요?”

  “아이고, 안 그래도 연락하려고 했어요. 어제 밤에 연락 왔는데, 그분들 A타입으로 마음을 바꾸셨어요.”

  말문이 턱 막혔습니다. 계약을 언제 할지 이야기가 오가고 있었는데… 당황스럽고 속상한 마음을 정리한 뒤 뉴타운 부사님께 연락을 했고, 그렇게 3급지 뉴타운 신축을 눈 앞에서 놓쳤습니다.

(그 집은 다른 손님이 10.65에 샀고, 현재 호가만 9천 만원 정도 올랐습니다.)

터닝 포인트

  시간이 한참을 흘렀습니다. 유리공이 파탄날 정도의 이슈가 터지면서 앞마당 계획도 딜레이 되었고, 0호기는 여전히 매도 될 기미가 없었습니다. 확언에 꾸준히 써오던 2월 투자는 이미 물 건너 갔습니다.

  ‘확언을 하면 된다며… RAS가 도와 준다며…’

  맥이 빠졌고 아쉬움이 짙게 남았습니다. 그러는 사이 토허제 난리가 나면서 서울 장은 더욱 불 붙기 시작했습니다. 이대로 서울을 놓치는 건 아닌지 초조해졌습니다. 그때 마침 3월 열반스쿨기초반이 보였습니다.

  ‘그래, 기본을 다시 다지자.’

  저는 바쁜 시기였지만 열기를 택했고, 너바나님을 오프라인에서 뵙는 영광까지 누렸습니다. 투자에 대한 조급함을 잠시 내려 놓고 조원들을 챙기며 마음을 더 넓게, 잔잔하게 가지기 위해 애썼습니다. 너바나님께서는 투자의 근본, 내가 이 길을 택한 이유를 다시 한 번 상기시켜 주셨고, 흔들리던 제 마음은 다시 차분하게 올바른 방향을 향해 나아가기 시작했습니다. 

  “운은 파동을 그리며 주기적으로 옵니다. 그때 실력을 쌓아 바닥을 높여야 운의 파동을 잡을 수 있습니다.”

  내가 할 수 없는 것에 대한 조급함을 버리고 할 수 있는 것, 즉 실력 쌓기에 몰두했습니다. 그러자 거짓말처럼 기회가 찾아 왔습니다. 

  “사장님, 집 사고 싶다는 분이 계신데 어떠세요?”

  열기 조원들과 임장 중이던 저는 전과 달리 흥분하지 않았습니다.  그런데 고민이 되었습니다. 사실 인근 군부대에서 우리 아파트를 장교 군관사로 매입한다고 했고, 저의 0호기 역시 그 유력 후보였습니다. 

  “어휴, 걱정마요. 작년에 여기서 14채 매입했잖아? 이 정도 뷰랑 상태면 충분해요.”

  매입 예상 금액 역시 제가 희망하는 호가였습니다. 감정 결과가 3주 정도 뒤면 나오는 상황, 매도 제안이 들어온 것입니다. 제안 금액은 협상 결과 제 희망가보다 천 만원 낮은 금액이었습니다.

  ‘어떡하지? 그냥 천 만원 싸게 지금 매도 할까? 아니면 유력하다니 군관사 3주만 기다려 볼까?’

    더 큰 이익의 가능태와 적은 이익의 현실태 사이에서 한참을 고민하다 결론을 내렸습니다.

  ‘그래, 확실한 선택으로 가자. 혹시 천 만원 더 못 받는 결과가 되면, 투자로 더 벌지 뭐.’

  그렇게 기나긴 시간이 걸린  0호기 매도가 매조지 되었습니다.

  (한참이 지난 뒤에 확인했는데 놀랍게도 군관사 매입에서 우리 단지 매물은 모두 떨어졌습니다.)

몰입

  이제 길이 명확해졌습니다. 저는 운 좋게도 열기 MVP가 되어 다음달 실전반을 확정 지으며 4월을 맞이했습니다. 투자 물건을 향해 달려가기만 하면 됐습니다. 앞마당을 새롭게 만들며, 기존의 앞마당 단지를 추리고, 매물을 털고 털고 털었습니다. 저는 매임을 즐기는 스타일이라 매물을 터는 과정은 재미 있는 경험이었습니다. 그렇게 단지를 고르게 되었고, 매물 코칭을 받게 되었습니다.

  “우선 A, B 두 단지 중에는 B가 낫습니다. B는 3급지에서도 중에서 중상 사이 정도의 선호도가 있고, 업무지구 접근성, 학군 수요 등에서 괜찮습니다.”

  센스 튜터님께 오케이 사인을 받았습니다. 하지만 마음 속에 뭔가 찝찝함이 있었습니다. 

  “튜터님, 제가 이 투자를 마치고 실거주를 옮기면 일년에 모을 수 있는 돈이 많지 않거든요. 그래서 전세 상승분이 중요하긴 해요. B 단지가 구축인데… 전세가가 오르겠죠?”

  센스 튜터님은 전세가가 오를 가능성이 높다는 말씀과 함꼐 여지를 주셨습니다. 단지를 협상해보는 동시에 4급지 상단을 같이 보라고. 저는 앞마당은 아니지만 불현듯 떠오르는 단지를 여쭤 봤고, 튜터님께서는 두 단지를 비교해주셨습니다.

  그때부터 또다시 고민에 빠졌습니다. 이대로 3급지 구축을 할지, 아니면 새로운 앞마당을 만들며 4급지 상단 신축을 노릴지.

  ‘어떡하지? 다음달 어차피 실전반 가니까 그때를 노리고 일단 미룰까?’

  고민이 이어졌습니다. 결국 실전반 튜터님이셨던 월천 튜터님께 고민을 털어놨습니다. 튜터님께서는 명쾌하고, 시크하게 답을 주셨습니다.

  열기를 하며 마인드를 가다듬어 놓고서는, 너바나님이 얼마 전에 이야기 해주셨는데도 저는 욕심에, 미련에 또 잊어버리고 있었던 것입니다.

  ‘투자는 지금 상황에서 최선의 선택을 하는 것’

  그렇게 B단지에 투자하기로 마음 먹었고, 타겟 매물에 대해 본격적인 협상에 들어 갔습니다.

Deal

  해당 물건은 층도 좋고, 주인 거주라 수리 상태가 좋았습니다. 안방 화장실이 기본이고, 부엌 베란다에 곰팡이가 조금 있었지만 무엇보다 멀리 여의도까지 보이는 뷰가 예술이었습니다. 거기다 제 약점이었던 중도금 문제까지 해결 되었고, 집주인이 연말까지 주전세로 사는 조건까지 받게 되었습니다.

  ‘이거 해야겠다.’

  그렇게 마음 먹고 있을 때 실전반 동료인 벨라님에게서 전화가 왔습니다.

  “또또님, 어떻게 되어 가고 있어요?”

  저는 매코 받은 이야기까지 다 털어 놨습니다. 벨라님은 잘 됐다고 축하해주었고 이런 질문을 덧붙였습니다.

  “또또님, 등기부등본은 떼보셨죠?”

  “이제 계약하기 전에 떼봐야죠.”

  “에? 아니죠. 매코 받기 전에 떼봐야 튜터님께 대처 방안을 듣죠. 가격 협상 때도 사용하고.”

  “아…!”

  투자 매물을 보면서 등기부등본을 떼보는 건 보통 사람도 하는 일인데, 투자 공부를 했다는 저는 새까맣게 잊어 버린 것이었습니다. 부리나케 등기부등본을 떼보았고, 놀랍게도 꽤 큰 금액의 근저당 3건을 발견했습니다. 그리고 두 건은 회사 대출이었습니다.

  “아, 집주인 분이 다음달 말에 회사 대금 들어오는 걸로 다 변제하기로 이미 약속이 되어 있어요.”

  부사님은 호언장담했지만 저는 더 신중해야 했습니다. 등기부등본에 나온 이름을 바탕으로 주인분이 운영하는 기업에 대해 여러 방면으로 알아 봤습니다. 사기 칠 것 같지는 않았습니다. 그래도 혹시 몰라 변호사 친구, 캐피탈에서 오래 일한 삼촌에게도 자문을 구했습니다. 둘은 회의적인 반응이었습니다. 특약으로 안정 장치를 하면 괜찮을 거라는 반응을 보인 투자 동료들과는 달랐습니다.

  ‘어떡하지?’

  저는 안정적인 선택을 하고 싶었습니다. 그래서 계약금을 나누고자 했습니다. 계약금의 10% 정도만 먼저 넣고, 근저당 해제를 확인하고 바로 계약금 잔액을 넣는 안을 제안했습니다. 그러나 단칼에 거절 당했습니다.

  ‘어쩌지? 이 물건 놓치나?’

  그렇게 고민하다 문득 꼭 하고 싶었던 물건 하나가 떠올랐습니다. 최상급 상태와 최고의 뷰, 구축 단지인 이곳에서 부사님도 처음 본 시스템 에어컨까지 갖춘 세대였는데 주인이 더 고민하겠다며 물건을 거두었습니다. 저는 그 부사님께 다시 전화를 걸었습니다.

  “사장님, 혹시 그 물건 다시 판다는 이야기 없었죠?”

  “아, 네. 저도 팔면 좋겠는데 시간 많다고 고민하신다네요.”

  “네…”

  실망을 하며 전화를 끊으려던 순간이었습니다.

  “아, 그런데 특올수리 좋은 물건 있어요.”

  “뭔데요?”

  제가 아는 물건이었습니다. 4층인데 2년 전에 한샘으로 특올수리한 물건. 그러나 주인은 12억에서 단 한 푼도 양보하지 않는 물건이었습니다. 수많은 사람들이 봤지만 가격 때문에 망설였습니다. 저는 이내 실망했지만 혹시나 하는 마음에 사장님께 네고를 부탁해봤습니다.

  “안 된다네요.”

  역시… 어쩔 수 없이 원래 물건으로 돌아갔습니다. 하지만 저에게는 확신이 필요했습니다. 그래서 해당 부동산의 옆 부동산에 전화를 걸었습니다. 혹시 물건의 근저당에 대해 아는 것이 있는지 물어보기 위해서요. 

  “아, 그거요.”

  사장님은 근저당이 있다는 정보만 아셨습니다. 그러다 답답한 마음에 제가 고민하는 지점들을 이야기 했는데 그순간 사장님이 급하게 말씀하셨습니다.

  “아니, 4층 물건을 왜 그 부동산에 물으셨어요? 저희 물건인데. 

그거, 음… 사실 비밀인데 11.9까지 네고가 되었어요.”

   “네?!”

  저는 희소식에 그 물건을 다시 검토하기 시작했습니다. 완벽한 특올수리라 아예 수리에 손을 대지 않아도 되는 상태였습니다. 단지와 주변 단지까지 전세 물량은 부족한 상황. 이 물건을 후보로 올렸습니다.

  “혹시, 조금 더 안 될까요 네고?”

  “아, 쉽지 않은데… 물어 볼게요.”

  얼마 뒤, 주인이 바로 계약금 넣으면 11.88까지 하겠다고 해당 부동산에만 말했다는 답변을 들었습니다. 분명 좋은 조건이었습니다. 그 순간 한 가지 생각이 더 떠올랐습니다.

  ‘플랜 B가 생겼다. 그럼 더 딜을 해보자.’

  저는 원래 물건에 다시 조건을 걸었습니다. 다른 물건을 좋은 조건에 보고 있겠다고, 계약금을 먼저 2천만 넣고, 나머지는 근저당 해제 되면 지급하는 걸로 해달라고, 안 되면 어쩔 수 없이 넘어가야겠다고 말했습니다. 부사님은 저에게 훈계를 하며 거절하셨고, 저는 조금 뒤 다른 물건으로 넘어가겠다는 답변을 보냈습니다. 그러자 부사님이 바로 전화가 왔습니다.

  “잠깐만 있어보세요.”

  주인과 부사님이 딜을 시작했습니다. 하지만 사업에 바쁜 집주인은 대답을 미루었고, 저는 하루를 더 기다렸습니다.

  다시 고민에 빠졌습니다. 어떡하지? 답을 더 기다릴까? 이러다 4층도 놓치면 어떡하나? 

  문득 0호기를 매도 하던 장면과 오버랩이 되었습니다. 

확정된 현실의 이익 vs 더 큰 기대를 담은 가능성의 이익. 

  신중하게, 그리고 어렵게 고민을 이어가다 갑자기 너나위님의 말씀이 떠올랐습니다.

  “잃지 않는 투자. 자, 이 뜻을 꼭 적어 놓으세요. 그리고 고민의 순간이 올때 쓰고 읽으면서 그대로 해야합니다.”

  ‘더 벌지는 못해도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자’

  제가 기억하는 잃지 않는 투자의 의미를 쓰며 마음을 잡았습니다.

  ‘잃지 않는 투자를 하자.’

  그렇게 협상은 일사천리로 진행 되었고, 드디어 1호기를 계약하게 되었습니다. 놓친 층과 뷰가 아른 거렸지만 괜찮습니다. 저는 잃지 않을 테니까요.

에필로그 

  결과론적이지만 가계약금을 넣은 뒤 원래 물건에서도 연락이 왔습니다. 주말에 만나서 이야기 하자고. 긍정이었을지 부정이었을지 모르지만 괜찮습니다. 저는 꽤 괜찮은 선택을, 발 뻗고 잘 수 있는 선택을 했기 때문입니다. 

  무엇보다 4층 물건 부사님에 대한 믿음이 있었습니다. 몇 번의 대화로 ‘아, 이분이면 걱정 없겠다.’라는 확신이 들었습니다. 자모님이 말씀하시는 ‘일 잘하는 사장님’의 표본 같다고 판단했습니다. 

  그리고 오늘, 계약을 하고, 부사님이 바로 세입자를 구해주셔서 전세까지 해결했습니다. 

  계약은 차분히 잘 했습니다. 매도 측 사모님께서 남편이 자기한테 의논도 없이 가격을 더 깍아줘 부부싸움을 했다는 하소연을 하셔서 잠시 조마조마 했지만 다행히 깔끔하게 마무리 되었습니다. 

  계약을 모두 마치고 차에 타는 순간 저도 모르게 핸들에 얼굴을 묻었습니다. 만감이 교차하면서 찡하더라고요.

 부지런히 걸었던 지난 발걸음들, 

 본인 아들과 동갑인데 대단하다고 칭찬해주신 집주인분, 

 제 옆을 묵묵히 지켜 준 안해, 

 넉넉치 않아 몸도 마음도 고생하다 돌아가신 어머니까지. 

  참 많은 얼굴들이 떠올랐습니다. 그리고 오늘도 어김없이 하늘에선 빗방울이 떨어졌습니다. 첫 신혼집에서 이사 갈 때처럼요. 좋은 징조이길 거라 확신합니다. 

 B.M

  첫 투자를 하는 과정에서 몇가지 가져갈만한 교훈을 얻었습니다. 

1. 현실의 덜한 이익과 가능성의 더한 이익이 있다면 확실한 것을 선택해야 합니다. 
2. 플랜 B, C, D가 있어야 과감하게 협상을 던질 수 있습니다. 협상은 기술로 성공하는 것이 아니라, 대안을 가진 채 배짱으로 하는 겁니다.
3. 잃지 않는 투자를 해야 합니다.
4. 투자는 현재 상황에서 최선의 선택을 하는 것입니다.

고맙습니다

  서툰 첫 투자를 할 수 있었던 건 저의 노력이 절반, 좋은 사람들의 도움이 절반이었습니다.

  고민 될 때마다 혜안을 주신 월천 튜터님 정말 고맙습니다.

  나보다 더 고민해주고 투자 소식에 기뻐해준 벨라님 고맙습니다.

  제가 과감한 선택을 할 수 있도록 인사이트를 주신 마스터 멘토님, 센스 튜터님 고맙습니다.

  우리 6개월 안에 투자하자고, 여러분의 투자에 진심이라고 어필하시며 제 마음을 요동치게 만들어주신, 그래서 꼭 월학에서 뵙고 싶다는 의지를 다지게 해주신 저의 롤모델 자모님 고맙습니다.

  저의 1호기를 저보다도 더 응원하고 확신해준 실전 28기 32조, 열기 70기 89조, 85기 44조, 85기 7반 조장님들, 서투기 10기 61조, 19기 7조,  실준 52기 45조, 56기 60조, 지투 17기 130조, 신투기 1기 25조, 제가 사랑하는 멱살방 동료 모두 고맙습니다.

  무엇보다 저를 믿고 서포트해준 안해와 가족에게 고맙습니다.

  마지막으로 의심과 유혹에 지지 않고 미련하게 해나간 저 자신에게 애썼다고, 이제 시작이라고 격려해주고 싶습니다.