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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
열심히 월부에 몸담아 보리라 결심한지도 어언 3주차 입니다.
첫번째 강의를 들었던 3월 1주차에 비해 많이 느슨해 진 제 자신을 발견한 주 입니다. 작심삼일 타파를 외치며 첫 조모임에 임했던 때를 생각하며 다시 마음을 굳게 다잡고 오늘 드디어 3주차 완강 했습니다. ^^
이번주차도 역시 굉장히 중요한 배움이 있었던 주였구요, 특히 수익률 보고서와 비교평가 하는 법에 대해서 상세히 배울 수 있어 좋았습니다. 내일 조 임장도 앞두고 있는데, 오늘 배웠던 내용들을 꼭 적용해 보자 다짐을 하였습니다.
숙제할 때에 요약은 하지 말라고 하셨지만, 나중에~ 제가 계속 복기하고 싶어서, 제가 꼭 기억하고 싶은 내용만 남겨둡니다. 시간이 지나도 꼭 기억하고 싶은 내용들을 적어 보았어요.
- 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자
입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있음. 가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은
아파트인지 확인하기 위해 투자기준을 꼭 기억해야 한다.
“저환수원리 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크”
부동산 투자를 할 때는 수익률을 꼭 비교해 보아야 한다.
더 좋은 단지는 가치가 결국 오른다.
“호재”보다는 “가치”가 중요하다. 호재에 속지 말자.
입지가 좋은데 하락장에서 싼 곳(=저평가 된 곳)은 결국 가격이 높아 질 것이다.
2. 수익률 높이는 입지분석 방법d아파트 수익률 보고서 만들기
→ 아파트선정/위치/입지평가/수익률분석/현장사진/투자결론(저환수원리)
수익률보고서는 서울 1구에 최소 관심단지 1개이상 작성 해 보아야 함
수도권의 경우 교통이 중요하지만, 지방은 교통은 중요하지 않고, 학군지일 것과 수요가 많은 환경 좋은 곳이여야 함
아파트 선정 : 랜드마크 아파트는 먼저 무조건 작성해야 함. 랜드마크 apt → 내투자금내apt→관심apt
위치 : 주출입구가 어디인지 확인하기, 상가, 동배치, 로얄동과 로얄층 확인 → 단지주변 학고, 역위치, 인근apt확인
입지평가 : 직장(지속가능한 직장 확인)
교통(주요 업무지구까지의 이동시간, 지방은 교통의 중요성 낮음)
학군(좋은학군지 일수록 거주선호도가 높다)
환경(백화점, 가족이 선호하는 상권인지 확인 필요)
공급(적정수요=인구x0.5%, 공급량이 많으면 전세가가 떨어진다)
수익률분석 : 수익(매도금액-매수금액)/투자금 x 100%
현장사진 : 현장 사진을 찍고, 다시 보면서 기억해 내자!
투자결론 (저환수원리) : 좋은 아파트는 상승장에서 더 빠르게 상승하고, 하락장에도 잘 버틴다.
다만, 전고점을 돌파하면 하락장이 기대되므로, 주의해야 한다.
가치를 알게하고, 가치를 믿게하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이
<아파트 수익률 보고서>이다.
“아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안된다!", 오를 곳을 사는 것이 아니고 저평가 된 apt를 사라.
잃지않는 투자를 하자. 가치있는 apt를 싸게 사자!
3. 수익률이 높았던 투자사례
직접 수익률 보고서를 같이 보고 비교할 수 있어서 좋았습니다. 구체적인 예시를 들어주셨어요!
끊임없이 비교평가해라, 처음에는 여러개의 apt를 한번에 비교하지 말고, 2개씩 비교평가하는 연습을 해라.
최소한 앞마당은 3개 이상 되어야 한다. 그래야 비로소 비교평가를 시작 할 수 있다.
4. 첫 임장지역을 선정하는 방법
집 혹은 회사근처!
주의할 점은 “선입견”, 임장습관을 만들자. (주 1회!!!!!!!)
그리고 마침표를 찍자 !!
마지막 적용점은 우선 저는 내일 조모임 때에 임장을 잘 해 보는 것 입니다. 그리고 내일 임장 후, 수익률 보고서를 작성 해 보려 합니다. 그리고 계속 앞마당을 늘리기 위해 앞으로 나아가겠습니다.
이번주 강의도 감사합니다!
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