명일동 신동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 6반 21조 달려랑]

✅아파트명  : 명일동 신동아 아파트 

✅위치(지도) : 고덕역 4번출구 

✅입지평가

1. 직장 : 강동구 종사자수 157,465명

2. 교통

강남역 : 40-45분, 여의도역 : 약 55분, 시청역 : 약 50분, 주요 직장 위치에서는 좀 떨어진 편.

3.학군

명원초등학교(혁신초) 8분거리, 배제, 한영, 명일 중학교, 명일여고, 한영고, 강동고가 있어서 학군이 좋음.

4. 환경

4번출구 이마트(상권, 학원가) 하나로마트, 원터근린공원, 명일공원, 강동경희대병원이 있어서 환경이 우수.

5. 공급

2025년 부터 2027년까지 세대수가 많지는 않지만 계속 입주하는 물량들이 있는 편.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2022년에 고점 대비 29%가 빠져서 저점을 찍고 2025년 현재 거의 고점을 거의 회복했고, 전세가는 구축이라 거의 오르지 않고 있음. 39평은 매매가 16억 2500으로 29평과 약 1억 7600차이가 남.

✅현장사진

구축이라 신축과 같은 아늑한 아파트 community 느낌이 없이, 아파트 간에 오픈된 느낌. 

주차 공간 부족으로 단지 안에 주차가 밀집되어 있고, 통행로가 비좁음 - 아파트 단지내에 사람들이 삼삼오오 모여있던 신축과 차이가 있음.

단지내 노후된 상가에는 편의시설들이 많지 않으나, 도보권 거리에 상권이 밀집 되어 있어, 마트, 학원들이 가까움 - 중고등학생들 키우기는 괜찮아 보임, 근처 고덕래미안 힐스테이트, 아이파크와 같은 신축 보다는 불편.

전철역과 가깝고, 장기적으로 재건축과 9호선 연장, 추후 고덕벨리 JYP 개발 등 호재가 있음

전세가가 낮고 장기 보유 해야 해서 갭 투자용으로 생각하기엔 목표 수익률까지 오르긴 어려울수도 있어 보임. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 가격이 올라 저평가로 보기 어려워 보임.

2) 환금성 : 역세권이고, 상가 밀집지역 옆이라 환경이 좋으나, 40년된 구축이고 근처에 신축이 많아 환금성이 좋을지 잘 모르겠음.

3) 수익률 : 9호선 연장 및 재건축 호재가 있어 장기로 가지고 있으면.. 그러나 전세가가 낮아 투자금이 많이 필요해 원하는 수익률 얻기까지 너무 오래 걸릴듯.  

4) 원금보존 : 오를 여력이 있는 호재가 있고, 강동구 인기 지역이라 원금은 보존할 수 있어보임. 

5) 리스크 대비: 역전세가 나거나 하지는 않을거 같지만.. 구축이라 전세가가 오르지 않고 수리비가 더 들수도 있음.

나의 투자 결론 : 초중고 아이들을 키우며 정착하기는 괜찮아 보이나 이미 가격이 많이 올라서, 재건축 호재(10년 이상 걸리고 분담금 고려하면)를 보고 지금 투자 하기엔 40년 된 구축에 여의도, 시청까지의 거리가 멀고, 강남까지 접근이 (2번 환승) 좋은 편은 아니라 조금 아쉬운거 같다. 송파 가락, 문정처럼 강남과의 접근이 더 가까운 곳을 더 임장해보고 비교하고 싶다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수익률 보고서를 직접 작성해 보고, 주변 아파트 임장을 해보니 아파트를 이해하는데 많이 도움이 되었다.