답십리동 동답한신 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76기 단호한길1]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 동답한신

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 : 강남역2호선 49분, 여의도5호선 46분, 시청2호선 35분

3.학군 : 동대문중 35%, 장평중 50%

4. 환경 : 하나로마트(3분), 롯데마트 및 백화점(6분), 서울섬심병원(6분), 한양대병원(7분), 답십리공원(1분), 동대문구 체육관(3분)

5. 공급

   - 2025년 : 11,010세대

   - 2026년 : 813세대

   - 2026~2029년 : 0세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

   동대문구  동답한신(전용59)

  - 현재시세 :                 매매가 5.7억/ 전세가 3.6억(갭투자 2.1억)

  - 전고점 : (2021.10월) 매매가 7.7억/전세가 3.2억

  - 전저점 : (2023.01월) 매매가 4.8억/전세가 3.4억

   용인시 수지구 풍덕천동 동아삼익풍림아파트(전용59)

      *2020년 이후 입주물량 적정수요 이하이며 2025년이후 없음

  - 현재시세 :                 매매가 4.6억/ 전세가 2.5억(갭투자 2.1억)

  - 전고점 : (2021.09월) 매매가 7.5억/전세가 2.4억

  - 전저점 : (2022.12월) 매매가 3.3억/전세가 2.2억

✅현장사진 : 직접 가보지 못함(걱정만 하느라…)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 26% 하락한 금액

2) 환금성 : 24평형 방3, 화장실 1개로 실수요가 많고, 2027년부터 입주물량이 없어 2년동안 잘 기다린다면 환금성 높을 것으로 기대됨

3) 수익률 : 전고점을 회복할 경우 매매가 2억원의 수익이 예상됨 

4) 원금보존 : 전세금은 지속적으로 오르고 있으므로 원금손실의 위험이 적음

5) 리스크 대비: 마이너스통장 5천만원 보유중으로 그 범위내 대처 가능

나의 투자 결론 : 적은 투자금(2억)으로 서울지역내 투가 가능성을 확인하니 2027년이후 투자결과가 기대됨. 행동하자!!!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 - 투가가능자금 : 2.3억(전세금 1.4억, 예금 0.5천, 아이들 변액보험 해약예정 0.4천)

 - 정년 : 5년 남음(1970년생)

 - 투자가능금액 2억원으로 구입할 수 있는 아파트 파악해봄

 - 그러나, 현재 거주하는 춘천에서 거주할 집도 구해야 하는 상황임

 - 부모님이 80세가 되시면서 보행에 불편이 있어 아파트를 구입해서 부모님이 거주하도록 하고  , 우리가족이 부모님댁(18평 3층 계단 가파름)으로 들어가려고 계획중임

 - 계획 : 전세금과 여유자금으로 동답한신 갭투자로 구입. 춘천아파트 구입을 위해 퇴직금 중간정산(1억) 및 대출(2억) 실행

 - 걱정 : 정년이후 감당할 수 있을지 계속 걱정이 앞서는 상황임