관악구 E편한세상 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

관악구 E편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• B
• 

2. 교통

•   S

• 

3.학군

• 봉림중 66% 특목고 진학률 3.3% 성취도평가는 낮으나 특목고 진학률이 높음
• 서울문영여자중 82% 특목고 진학률 2.7%

• 학원가 없음

   

4. 환경

• C
• 1km내 킴스클럽 봉천점 작은마트,. 있음.. 주변에 시장 있음
• 주변에 대단지 없음. 아파트 자체가 별로 없고 빌라촌임.
• 언덕이 있음

• 1km 근방 가장 가까운 대형병원 : 에이치플러스양지병원

   

5. 공급

•   S

• 관악구 인구 : 478,699명
• 1년 적정 수요 : 2,393명
• 3년 적정 수요 : 7,179명
• 2025년도 입주량 : 1,568
• 2025~2027년도 입주량 : 1,568

• 2025년도 공급이 많으나 3년 기준으로는 공급 부족

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 매매가 중,고층 남향, 84 기준 매매가 12억 / 전세가 7.2억
• 전세가율 : 60%
• 투자금 : 4.8억
• 수익률 100% 기대하려면 10년동안 4.8억원이 올라 16.8억은 되어야 함.
• 고점대비 2억 8천 높긴함

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : ? 전고점 대비 14.2% 빠져있는 상태이나 다른 아파트랑 비교를 해봐야 알 듯.
2. 환금성 : ㅇ 관악구에서 나름 대장아파트. 강남역에서 가깝고 2호선이라 출퇴근하기 편하겠다.
3. 수익률 : ? 10년안에 고점대비 2억8천 높은 16.8억이 될 수 있을까? 잘 모르겠다 오래걸릴 것 다
4. 원금보존 : X 전세가율이 낮다. 하락장이되면 전세가인 7억 혹은 8.4억 (서울 적정 전세가율70%)까지 빠질 수 있겠다. 입지독점성은 있다.
5. 리스크 대비 : ㅇ 현재 서울 평균 전세가율(70%)에 비해 낮은편(60%)이라서 역전세 걱정은 적다. 근데 실수요가치가 떨어져 전세가율이 낮은건지 판단이 되지 않는다ㅠ 내가 보기엔 강남역까지 2호선 직행이라 되게 좋아보이는데.. 공급도 별로 없어 리스크는 크게 걱정 안해도 될 듯

나의 투자 결론 : 다른단지 비교평가해보고 하자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 분석 너무 어렵다~~~

강의 들을 땐 맞지 맞지 하면서 들었는데 직접하니 하면서도 이게 맞는지 잘 모르겠다ㅎㅎ

다른 아파트도 해봐야 비교평가가 가능할 것 같다