아파트 매수시 담보책임 관련 특약
- 부동산Q&A
- 25.03.24
안녕하세요!
아파트 매수 가계약금 넣기전에 계약서 확인하고 있는데 질문이 있어서요!
제가 부동산 사장님께 요청드린 특약 중 하나는
*잔금일 이후 6개월 이내에 발생한 중대한 하자 (누수, 배관, 보일러 고장등)는 매도자가 수리한다 였는데
부동산 사장님 말로는 최근 판례가 새로나와
*중요한 시설물의 하자는 잔금일을 기준으로 이전에 발생한 하자는 매도인이 부담하고 이후에 발행한 하자는 매수인이 부담하기로 한다. 로 넣어야 한다고 하셨어요
잔금일 이전에 하자가 있는걸 입증하기 위해서는 난방이 잘 돌아가는지, 누수에 관한 신고나 민원이 있었는지 관리사무소에 물어보면 된다고 하시는데
이게 맞니요..;;? 제가 내마기에서 배운것과 너무달라서요.
도움 부탁드려요~!
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댓글
룰루랄라룰랄라님 당황스러우셨겠습니다!! 룰루랄라님께서 알고 계신대로 6개월 이내의 중대 하자는 매도자 분께서 수리해주시는 것이 맞습니다. 그러나 이 경우 해당 하자가 매도자 소유일 때 발생한 것임을 입증해야합니다. 만일 부동산 사장님과 이 부분에 대해서 소통이 되지 않는다면 '중대 하자와 관련해서는 관련 법률에 따라 해결한다'는 문구로 대체하셔도 좋겠습니다. 모쪼록 잘 해결되시기를 바랍니다 : )
룰루님 중대하자는 법적으로는 잔금 기준도 아닌 '아는 시점'을 기준으로 합니다. 그렇기 때문에 잔금 이후 중대하자책임을 매수인이 지는 것은 매수인에게 불리한 조건입니다. 잔금 이전에 있었던 하자라는 걸 증명해야 하는 게 쉽지 않은 부분이라 기존 특약대로 진행하시거나 민법상 관례에 따른다는 조건으로 진행하는 게 좋을 듯합니다
룰루님 안녕하세요. 매수 거래 중 특약과 관련하여 고민이 되시는 것 같습니다. 저도 첫 거래 시 같은 고민을 했었던 것 같습니다. '6개월' 설에 대하여 드리고 싶은 말씀이 있어서 댓글을 적게 되었는데요. 잔금일 이후 6개월 또는 매수 후 6개월, 계약서마다 문구들이 참 많고, 부사님들 마다도 이해석 저해석 다 다뤄주시는데요. 어쨌든 매수인이 매수 후 6개월간의 중대 하자가 매도인에게 책임이 있다는 것이 아니라 ★계약 또는 매수 시점 또는 그 이전 상간에 있었던 하자★를 매수인이 알게 된 날로부터 6개월 이내인 것입니다. 매수 이후 발견된 하자와 매수 이후 발생된 하자는 다르다는 취지로 이해하시면 좋을 것 같습니다. 매수인이 하자의 존재를 몰랐고, 또 집을 보았어도 하자를 발견하지 못한 것에도 매수인의 과실로도 해석하는 판례도 있습니다. '그래서 매수인 또는 임차인은 집을 보고 이 계약을 하였다'라는 특약 문구를 넣는 사장님들과 매도인들도 있어요. 그리고 노후화된(구축) 목적물이라면 누수 등의 중대하자 원인이 노후에 따른 것이지, 매도인의 관리 부재에 의한 하자라고 보기 어렵다는 판례도 있구요. 그렇다면 우리가 집중해야 할 것은 계약 전 집을 볼 때 꼼꼼히 봐야 하고, 가급적이면 한 번이 아니라 잔금 전, 그리고 최소 잔금 일 짐이 빠지고 나면 집을 더 보려고도 노력해야 할 것이고, 목적물만 볼 것이 아니라, 관리소, 또는 윗집과 아랫집, 앞집, 옆집에 들러 최근 누수, 균열 등 중대 하자가 있었는지를 여쭤보는 것이 필요한 내용이라는 것이죠~ 사실 매수인이 입증하고 준비해야 할 부분이 굉장히 많은 포지션이기도 합니다..ㅎㅎ 마무리 잘 하셨으면 좋겠습니다 빠이팅입니다!
