*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요
[적용할 점 ]
- 수익률 보고서 실행으로 옮기기
- 내가 수업 듣기 전 보고서 작성할 때랑 수업듣고 난 후 작성할 때 비교
- 구축이라도 입지가 더 좋다면 결국 더 비싸진다., 신축만 보지마라!!!
- 신축이 오르면 구축도 오른다.
- 아파트: 건물가격+땅값
- 앞마당 만들면서 투자지역 찾는 것이 매우 중요하다
- 가치 대비 가격 저렴한 것 어떻게 찾냐＝수익률 보고서, 임장보고서
8. 입지 분석 할때 기준점을 명확하게 구분해줘서 좋았다. 내가 실질적으로 판단할 수 있는 기준점을 제시해준 것 같다.
9 .아실, 앱을 통해 학업성취도평가, 학원가 등 볼수 있는 방법까지 구체적으로 알려줘서 너무 유익했다.
10. 직장, 교통>>>>학군
11. 학군은 하락장에서는 방패막, 상승장에서는 기폭제 역할함
12. 산후조리원 있는지 보는것도 꿀팁!
[강의 복기]
- 내가 선택한 것이 최선의 선택이었나? 판단가능
- 10년 전 3~5억 아파트 --> 현재 10~20억 까지 상승함
- 똑같애. 지금부터 10년 뒤는 또 얼마나 달라지겠어?
- 송파) 차 막히고 공기 안 좋아 --> 근데 집값 매우 높음-->서울은 공기안좋고 차막히는 곳 이 인기있는 곳으로 집값 비쌈
- 지금 가격이 같은데 시간이 지나서 차이가 난다. 이걸 찾아야 함.
- 입지!!! 입지가 그만큼 중요하다
- 투자선택 기준 = 저평가 ,환금성, 수익률, 원금보존, 리스크
- 가격에 영향 : 저평가(같은 가격이면 더좋은 아파트 선택), 수익률(수익금 높이고 투자금 적은 것)
- 수익률 왜 중요해??
: ex) 신촌 럭키 vs 금호 두산 비교,
: 입지가 좋은 단지는 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 상승폭도 크다!!!!
: 마포구 염리 상록아파트 vs 성북구 정릉 품림아이원
->15년도 당시 풍림아이원 더비쌌음. but 현재 염리 상록 더비쌈
- 입지좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축or 준신축이 만나는 구간= 기회다!!!
ex) 수원시 장안구 vs 용인시 수지구
: 호재보다도 입지가 먼저다. 더 가치 있는 아파트를 싼가격에 사는 실력이 중요!!!!
- 현재는 어떤 아파트 선택?
: 서울 관악구 봉천 두산 (2000) vs 수원 영통구 힐스테이트 영통 (2017)
: 전고점은 1.7억 차이 나지만 현재는 거의 차이나지 않는 시세 -->기회다!!!
- 수익률 보고서 구성: 아파트 선정->위치->입지(교통, 학군,,)->수익률 분석->현장사진->투자결론(저환수원리)
(1) 아파트 선정 : 랜드마크부터 해라. 상승폭이 내가 투자하는 지역의 max 범위 파악가능
: 그리고 내 투자금 아파트 조사해서 넓혀나가며 분석해라
(2)위치 : 동대문구 답십리 대우 아파트
: (주 출입구 어디인지?, 임대 아파트 인지?, 상가, 남향/동향?, 로얄층?)
: 주위로 넓혀 보기 ( 주변 대장아파트, 지하철역, 마트, 등)
(3)입지평가 : 직장 (종사자수), 교통(주요 업무지구까지의 거리), 학군(중학교 성취도 평가), 환경(상업시설), 공급 (3년간 입주예정 물량,적정수요=인구*0.5)
C. 환경 :
- 카카오맵 활용 : 반경 1KM 이내 범위 설정 , 상업시설 어느정도 떨어져 있는지
- EX) 평촌 남부, 범계역쪽 학원가 많고, 인기많음
D. 공급
-적정 수요 대비 공급물량 확인
(4) 수익률 분석
(5) 현장사진
(6) 투자결론= 저환수원리
