관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지 길만 걷고있는 삼도(三) 입니다.
서투기 3강은 비교와 선택에 대해서 배웠습니다.
비교: 내 투자금으로 가질 수 있는 최선을 물건을 찾기.
선택: 감당할 수 있는 최선의 물건이라면 매수하여 보유하기.
서울/경기의 특징과 시장 흐름을 아는 것을 넘어 내 것으로 만드는 것이 더욱 필요하다는 강한 도전을 받을 수 있었던 강의였습니다.
강의에서 배운점, 느낌점, 실천할 것을 중점적으로 후기를 남기겠습니다.
ㅣ PART 1. 서울 & 경기 비교평가 하는 방법
1단계 가치: 서울 3급지 이상과 경기 4급지 이하의 경우는 땅의 가치를 우선순위로 볼 수 있음. 경기 4급지 이하의 경우는 외곽으로 갈 수록 땅의 가치외에 상품성(신축+환경)이 중요한 요소로 작용하는데 장거리 출퇴근을 감수할만큼 만족요인이 있어야함.
2단계 가격: 강남 1시간이내 서울은 저가치가 없기 때문에 -15%이상 하락한 단지는 여전히 저렴한 것. 가장 저평가 된 것을 찾는 게 아니라 저평가 된 것 중에서 가장 가치 있는 것을 찾아야함.
3단계 리스크: 3년간 공급상황과 단지 규모대비 전세물량 확인하기.
이번 강의를 들으면서 지금까지 서울과 경기를 어떤 기준으로 비교평가 해야 하는지 잘 알지 못했다는 걸 알게되었습니다. 서울vs 경기를 비교할 때 어떤 단지는 서울의 땅의 가치가 더 우선순위고 어떤 단지는 경기도 신축 혹은 역세권이 더 우선순위가 될 수 있다는 걸 보게 되었습니다.
저는 서울 4급지 이하의 투자금 범위이기 때문에 이번파트가 더욱 의미가 있었는데요. 3급지 이상의 경우는 땅의 가치에 가중치를 더 줄 수 있지만 4급지 이하부터는 경기권과 치열하게 비교하면 경기에서 더 좋은 단지를 찾을 수 있는 점이 매우 의미가 있었습니다.
특히, 현재 임장지가 수도권 4급지라 이번에 배운 가격, 가치, 리스크를 토대로 기존 서울 앞마당과 비교할 수 있게되어 결론파트 작성이 무척 기대됩니다. 그동안, 감으로 평가했던 부분을 명확한 기준을 두고 비교평가 하도록 하겠습니다.
ㅣ PART 2. 용인 수지구 입지
교통: 수지의 위상을 바꿔준 신분당선 (수지구청역 기준: 강남 25분, 판교 11분). 기존에는 죽전이 가격이 항상 높았으나 신분당선 개통 이후로 해당 노선 지역의 가격 위상이 높아짐. 신분당선은 각 역마다 다른 호선으로 환승할 수 있어서 서울 도심권 전체로 뻗어나갈 수 있음. 호재는 GTX-A 구성역, 신분당선 용산연장
학군: 학업성취도 평균 90%(90%이상 중학교 7개) ㅣ특목고 2.8%(114명)
각 생활권별로 과밀 초, 상위 중, 학원가가 형성되어 있어서 전체적으로 면학 분위기 형성되어 있음. 목동, 분당 주요 학원의 분점이 수지 구청역에 들어옴. 수지의 학군은 우수한 편이지만 분당과 지리적으로 가까워서 학군 위상이 높지않고 수요를 많이 끌어당기는데 한계가 있지만 가성비 있음
공급: 수지는 공급 부족하며 구성남을 제외하면 입주가 부족한 상황
삼도생각- 인구이동이 있는 화성, 평택에 25~27년 과공급이 있어서 해당 부분은 리스크가 될 거 같음
현재 임장지인 수지구의 이야기가 나와서 더욱 재미있게 수강할 수 있는 파트였습니다. 임장 전에는 수지가 교통, 학군으로 위상이 있는 걸 알고 갔지만 현장에서 단지 상,중,하를 줄 때는 어김없이 위치 보다는 느낌이 괜찮은 단지를 우선으로 주게되었습니다.
단지 분석을 하면서 역주변의 가격 형성과 거래 건을 보면서 확실히 교통의 장점이 확연하게 있는 지역임을 알게되었고 강의를 통해서 다시 한번 그 위상을 볼 수 있었습니다.
왜 역세권 위주의 단지가 가격이 높을까에 대해서 원론적인 생각을 해보니 높은 연봉을 받는 수요층이 탄탄한 부분이 상승장에 큰 힘을 불어 넣어 준다는 걸 배울 수 있었습니다. 여기에 플러스로 고소득자들이 감당할 수 있는 학군이 자연스럽게 형성되면서 더욱 안정적인 수요층을 만들어 내고 있다는 걸 알게되었습니다.
이번 파트를 통해서 경기/수도권에서 어떤식으로 가격 형성되는지를 배우며 안양, 광명, 과천은 또 어떤 요소로 작용하는지 앞마당을 만들며 투자의 기본을 다져나가도록 하겠습니다.
ㅣ PART 3. 용인 수지구 가격
토지거래허가구역해제: 집값이 폭등하면서 해당 지역을 못사서 주변 지역으로 뻗어나감. 특히 수지는 교통이 우수한 풍덕천과 신축 위주로 상승. 신축 매수세가 이어지며 전세 물량이 쌓이기도 함. 매매가 상승 분위기에 편승한 추격매수 주의 특히 신축단지
동천: 59보다 84 가격이 더 많이 하락함. 59타입은 10%미만 84타입은 15%내외, 동천은 신축 가격을 잘 정리해야 하며 위치에 따라 가격이 다름
풍덕천: 역세권 주변은 하락률 10%미만, 재건축 이슈있는 동/삼/풍이 30%하락
신봉: 하락률 10%미만, 대형평형에 소수있는 84타입이 하락률이 20%대
성복: 10~15% 하락
상현: 역세권 10% 내외 하락, 비역세권 20%내외 하락
죽전: 역세권 10% 내외 하락, 비역세권 15~20%내외 하락
주요하게 볼만한 곳: 풍덕천 재정비사업단지, 동천동 신축단지, 죽전동 다수
죽전동은 투자금 1억중반 넘어가면 수지와 비교필수!
이번파트에서는 양파링님이 지역을 분석할 때 투자 금액대별로 생활권을 정리해 놓고 유의사항과, 투자 전략 등을 분석한 모습을 볼 수 있었습니다. 이렇게 정리를 해 놓으니 가장 좋은 점은 매물 임장을 할 때 좋은 것부터 임장을 하고 소거해 나가는 방법으로 한다면 투자 가능한 단지를 빠르게 찾을 수 있는 과정인 거 같습니다.
단순히, 마음에 드는 1~2개 단지와 사랑에 빠져서 하염없이 기다리는 게 아니라 차선책을 찾아내는 과정이 정말 좋았던 거 같습니다. 저도 해당 방법을 기준으로 투자금액별 생활권을 구분하고 전략을 세우는 방법을 적용해 보겠습니다.
ㅣ PART 4. 투자 사례를 통한 현재 시장에서 더 좋은 투자하는 법
서울, 수도권 입주장 기회 준비하기, 신축 뿐만 아니라 기축까지, 공급시점 뿐만 아니라 입주 마무리 시기까지 면밀히 살피기. 앞마당을 늘려 놓고 지켜보는 것이 가장 중요
양파링님이 강의 초반에 질문하신 내용이 있었습니다.
지금까지 다녀온 지역 지켜보고 계신가요?
저는 매번 새로운 임장지에서 투자 물건을 찾으려 했던 오류를 범했던 거 같습니다. 이상하게 무언가 새로운 걸 갈망하는 욕심이 있었지 않았나 반성해 봅니다. 이번 파트를 통해 내가 가지고 있는 앞마당에서 그리고 이번에 만든 수지구 앞마당에서 꼭 투자 물건을 찾아낸다는 마음으로 자주 살펴보고 비교해 보도록하겠습니다.
결국 이 모든 과정에서 내 것으로 만들지 않으면 아무것도 남지 않음을 기억하며
25년 6월까지 서울 투자 이뤄내도록 해보겠습니다.
BM. 생활권별 투자금액, 투자 단지 투자 전략 정해놓고 임장하면서 소거해 나가기
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