[서투기22기 2제부터5리들의목표는강남등기조 꼭가보자] 3주차 강의 후기

안녕하세요, 행복하게 오랫동안 투자하고 싶은 꼭가보자 입니다.

3강 양파링님 강의를 통해서 서울과 경기의 단지를 어떻게 비교해서 더 좋은 것에 투자하는 법을 배웠습니다.

이런 비교평가 프로세스를 해야하는 상황을 6하원칙에 따라 정리해 봤습니다.

물론 강의에서는 6하원칙 중 방법에 해당되는 부분을 사례와 함께 자세히 배웠고, 나머지 요소들은 제게 맞게 상황을 설정을 해봤습니다.

6하원칙에 따른 비교평가 프로세스를 해야하는 상황

• Who: 내가
• When: 투자용 목표 종잣돈(투자금)이 모였을 때
• Where: 서울과 경기에서
• What: 내 투자금에 맞는 단지들 중에
• How: 가치, 가격, 리스크에 대해 분석해서
• Why: 더 좋은 것을 사려고

‘How’ - 서울&경기 비교평가 프로세스

1단계: 가치

• 입지가치: 서울/수도권에서의 위치, 중심지(강남, 시청, 여의도)까지의 접근성 by 교통(지하철), 환경(상권, 주변 환경), 학군(학업성취도, 학원가)\
  • 위치와 접근성으로 만들어진 땅의 가치는 쉽게 변하지 않는다. 땅의 가치로 먼저 판단하고, 가치가 비슷할 경우 단지별로 비교해서 투자하자.
• 상품가치: 연식, 세대수, 브랜드 + 구조
  • 좋은 상품성을 통해서 땅의 가치 차이를 극복할 수 있다. 단, 상품성은 시간이 지나면서 줄어들게 되어서, 결국 단지의 가치는 땅의 가치로 귀결된다. 강남과 거리가 먼 지역일수록 땅의 가치가 낮아서 상품성 좋은 단지에 투자해야 하고, 입지가 좋은 곳은 구축까지 투자할 수 있다 (광명도). 그래서 임장은 투자 우선순위를 확인하는 과정이다.
• 선호도: 가치가 비슷할 경우 사람들이 더 좋아하는 곳
  • 어떤 지하철 노선의 역세권인지, 주변 상권은 어떤 크기의 어떤 상권인지, 학군은 어떻고 주변 학원가는 얼마나 크고 어떻게 갈 수 있는지 등을 확인한다.

2단계: 가격

• 저평가: 전고저 대비 하락률 (여전히 저렴한지)
• 투자금: 적정한 투자금인가?
  • 매매가가 전고점 대비 15%이상 빠져있다면 저렴한 것이다. 단, 임보와 임장을 통해서 저평가 된 것 중 가장 가치 있는 것을 골라야 한다. 또한 들이려는 투자금이 적절한지 확인하려면, 지역을 넓게 보고 비교해봐야 한다. 또한 부대비용(취득세, 중개보수, 기타 부대비용 등)까지 투자금에 고려해야 한다.

3단계: 리스크

• 전세세팅: 전세 놓기 유리한 상황인지 (조건, 공급)?
  • 현재 공급 상황으로 적정수요 대비 입주물량의 수준은 어떤지, 입주 물량의 위치와 세대수, 입주시기, 동일평형 및 단지전체의 전세갯수까지 체크한다.

항상 1단계~3단계를 적어놓고 판단해보자. 결론이 나지 않을 경우, “내가 만약 투자를 한다면, 뭐가 나은 건지”를 리스크까지 고려해서 생각해보자. 또한 투자하기 위한 비교평가는 ‘가치/가격/리스크’까지 고려해서 최종적으로 판단하는 것이다.

아무리 좋은 투자기회가 와도 내가 준비되어 있지 않으면 잡을 수 없다. 그러니 앞마당을 늘려 놓고 지켜보는 것이 중요하다. 또한 투자에서는 비교평가 과정을 통해 선택하고, 선택을 올바르게 만드는 노력(싸게 사고, 수익이 실현될 때까지 보유하는 것)이 중요하다.

양파링님, 긴 시간 강의해주셔서 고맙습니다.

감사합니다.

better me than yesterday