[서투기 3주차 강의후기 두 켤레] 욕망에 지배되지 않고 현명한 투자를 하는 방법

1.넉두리

투자를 준비하면서 반드시 직면하는 고민들이 있다. 그 안에는 ‘아쉬움’이라는 단어가 숨겨져 있다. 다시 그 안을 들여다 보면 ‘욕망’이라는 내면의 깊은 욕구를 볼 수 있다. 우리가 투자라는 결과를 얻지 못하고 주저주저하는 것은 앞마당이 부족해서도 투자금이 부족해도 아니다. ‘욕망’을 컨트롤하지 못하기 때문이다. 

이번 서투기 강의를 통해 비교평가 하는 방법과 투자자의 목적에 따라 투자의 방향이 달라진다는 것을 배웠다. 처음 열기를 접하고 월부에서는 당연히 ‘다주택’이라는 목적을 가지고 나아가야 한다고 생각했다. 하지만 지금 그런 시각에서 벗어나자 마음이 한결 편안해졌다. 보이지 않던 무언가에서 풀려난 느낌이다.

우리가 비교평가를 하는 것은 결국 같은 투자금으로 더 좋은 선택을 하기 위해서다. 하지만 막상 투자 결과들을 보면 서울임에도 경기보다 좋지 않은 결과를 얻기도 한다. 서울인데?! 우리는 고민에 대한 정확한 정답을 원하지만 시장은 어느정도의 가이드를 줄뿐 완벽한 정답을 알려주지 않는다. 시장도 그 길의 정답을 모를 것이다. 지금 최선의 선택이 정답이 될뿐이다. 

2.기억하고 적용할 점

⦁3단계 비교평가 프로세스를 기억하자.

1단계: 가치(입지, 상품, 선호도)

2단계: 가격(저평가, 투자금)

3단계: 리스크(전세세팅을 위한 공급 및 전세물량, 전세조건, 잔금)

투자를 고려할 때 가치만 가지고 판단하는 것이 아니다. 가격과 리스크도 함께 고려하여 최선의 선택을 해야한다.

⦁앞마당의 랜드마크 시세도 함께 확인하며 해당 지역의 땅의 가치와 위상을 가늠하며 가자

⦁가치투자자라면 땅의 가치가 3급지 이상이면 고민하지 말고 땅의 가치를 선택하자. 4급지 이하라면 단지별로 비교평가하여 더 나은 투자를 고려하자.

⦁‘강남 1시간 이내 지역’이라는 기준을 잡고 비교평가 단지의 입지가 떨어질수록 상품성+환경을 우선적으로 본다. 강남과 멀어질수록 장거리 출퇴근을 감수할 만큼의 만족요인이 있어야 하기 때문이다.(입지가 좋은 구축까지 투자 가능) 하지만 반드시 기억해야 할 것은 상품성은 시간이 지나면 떨어지고 결국 땅의 가치로 귀결한다는 사실이다. 그래서 투자자의 상황과 목적에 따라 선택이 달라질 수 있다.

⦁꼭 기억하자! 임장은 투자 우선순위를 확인하는 과정이다. 지금보다 많은 것을 줄일 수 있다. 꽁꽁 싸매고 있는 것들을 벗어낼 수 있는 중요한 문장이다. 이것은 투자자에게 있어 시간단축을 의미한다.

⦁현재의 저평가 기준이 있지만 가장 저평가 된 것이 최우선순위는 아니다. 최우선순위는 져평가 된 것중 가장 가치가 있는 것이다. 저평가 여부를 제대로 판단하기위해선 임장, 임보를 통한 우선순위가 있어야 하고, 네이버시세가 아닌 현재 시장가격을 알고 있어야 한다. 네이버 시세로는 기준 밖에 있는 단지들이 현장가격으로는 기준 안으로 들어올 수 있다. 그런 단지들이 더 좋은 물건일 가능성이 크다. 놓치지 않도록 주의하자. 

⦁단순히 지역 간 비교(광명구축 vs 수지 구축 vs 평촌 구축)가 아니라, 지역 안에서 단지 위상(어떤 입지와 선호도를 가지는지)을 알고 그에 따른 가격감을 잡는 것이 중요하다. 그 후 지역간 상승장 최고가를 그룹핑하여 비교를 해보는 것도 좋은 방법이다. 

⦁수도권 외곽의 경우 긴 기다림의 시간이 필요하지만 상승장에서 임팩트는 크다. 하지만 단지마다 상승시점이 다르다. 어떠 단지를 선택하는지가 중요하다.

⦁지방의 경우 지방임장을 위한 시간, 에너지, 비용이 들어가지만 짧은 사이클을 통한 단기간 수익실현이 가능하다.