비교평가 프로세스

영원히 끝나지 않는 질문이 해결되는 강의 였다. 

서울 4급지 구축과 경기 신축 중 어디 사야해?

1단계/2단계/3단계 별로 프로세스를 정리해서 그래도 따라하면 가치와 가격, 리스크가 검토되고 자연스럽게 비교평가 결론이 나게 된다. 

마음이 급해 가격을 먼저 붙여보면서 비교평가를 하려고 했던, 나의 모습을 반성하게 된다. 

1번 입지 좋은 신축단지 좋네! 투자 가능해?

1번 입지 좋은 구축단지 좋지! 투자 가능해?

2번 입지 좋은 구축도 괜찮지! 투자 가능해?

3번 입지 신축단지는 어때?  투자 가능해?

중요한 것은 우선순위를 정해서 나의 투자금에 맞는 것을 찾는 것이 핵심이다. 

1단계의 가치 판단 기준은 

•  어디가 좋지? 가격보지 말고 사람들이 선호하는 단지를 파악해서 생활권/단지 별 평가가 핵심

①입지가치(직장, 교통, 환경, 학군)를 판단하는 것으로 임보를 작성하며 평가

②상품가치(연식, 세대수, 브랜드) : 아파트 자체의 상품성을 평가

③선호도(사람들이 좋아하는 곳) : 임장을 가는 이유이고, 사람들을 보면서 해당 단지가 사람들이 몰리는/피하는 이유를 파악

2단계 가격 판단 기준

•  투자 가능해? 각 단지별로 싼가? 돈은 얼마나 들지? 파악하는 것이 핵심

①저평가(전고점 대비 하락) : 저점 찍고 평균회귀 중인가? 아직 저렴한가? 오를 것 같은 단지가  아닌 지금 싼 단지 찾기

②투자금(적정 투자금) : 내 투자금은 얼마지? 지금 매매 가능해? 현재 내가 투자 가능한 단지를 찾기

3단계 리스크 판단 기준

• 지금 사면 전세 물건 경쟁자가 얼마나 되지? 공급을 파악이 핵심

① 전세셋팅( 전세놓기 유리한 상황) : 해당 단지/생활권/지역의 공급을 파악해서 전세놓기 수월할지 판단, 물건 별 매매 조건을 파악(잔금기간, 전세낀것인지, 수리기간 가능여부 등)

결론은,

입지판단 기준으로 단지 선호도를 결정하고 우선순위와 가격이 뒤섞여 있는 상황에서 가격이 덜 오른 물건을 찾아내기!

덜 오른 물건들 리스트 선별해서 내 투자금을 투자 가능한 것 찾아, 전세셋팅 가능한 물건에 최종 투자!!