청주시 흥덕구 두산위브 지웰시티 2차 수익률 보고서(열반스쿨 기초반 2강 과제)

✅아파트명

 청주 대장아파트  두산위브지웰시티2차(주상복합)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장-S(종사자 수 30만 이상)

2. 교통-S (자차 이동으로 10 내외)

3. 학군-A(90% 이상)

  특목고 16명, 5% 

4. 환경-A(백화점 1개, 대형마트 1)

  현대백화점, 롯데마트, 지웰시티몰(반경 1km 이내),  스타벅스 3개

5. 공급-B( 1.56공급 초과)

  청주시 인구- 85만명: 적정수요 85만x0.5% => 4250세대(1년), 12750세대(3년)

  청주시 아파트 입주물량 2025년 4,650세대  2026년 7,206세대 2026년 8,074세대

  3년합계: 19,930   연평균: 6,643   1.56배 초과 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 -11%, 전세가율 62%

2) 환금성 : 나홀로 아파트 x, 1,956세대, 저층/탑층 x

3) 수익률 : 전고점 매수시 0%, 전저점 매수시 105%

4) 원금보존 : 전세가율 충족 못함, 공급물량 연 1.56배 초과

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O

나의 투자 결론 : 투자할만한 가치가 있으나 현재 공급 물량이 많으므로 시간으로 두고 지켜보겠음

✅ 작성하면서 느낀점 : 항목별로 따지 보았는데도 투자를 할지 말지 결단 내리기가  쉽지않았음