[열기반 85기 85조 8585조 코리티] 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 철산 래미안 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급

2. 교통 : A 등급(강남 1시간 이내) 

3. 학군 : B등급 (평균적으로 85% 이상, 학원가 120여개)

4. 환경 : C등급 (마트 반경 2km 이외에 있음)

5. 공급 : C등급

               향후 3년간 공급 14,061세대(연평균 4,687세대)

               광명시 인구 28만명, 적정수요 1,400세대로 공급이 적정수요 대비 3배 이상 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 10% 낮은 가격이나, 같은 가격의 타 아파트와 비교 평가 필요 (미완료)

2) 환금성 : 강남 접근성이 좋은 철산역 부근의 09년식 아파트로 수요 높음

3) 수익률 : 레버리지투자시 투자금 4억 필요. 

                  100% 수익되기 위해선 10년 동안 4억 올라야 함 (매매가 13억, 고점대비 +3억)

4) 원금보존 : 전세가율 56%로 적정 전세가율 70% 이하

5) 리스크 대비: 광명시 적정수요 1,400세대, 3년간 연평균 입주 4,687세대로 위험함

나의 투자 결론 : 현재 시점에는 투자 불가. 공급이 마무리되는 27년까지 지켜볼 필요 있음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음에는 강남접근성이 좋고, 요즘 뜬다는 광명역 부근이라서 전고점 대비 수익률만 보고 투자 생각을 했으나, 공급 예정 물량을 보고 역전세 위험을 알게되었음. 

잃지 않는 투자 측면에서라도 수익률 보고서는 반드시 작성해야 하는 것이라고 느끼게 됨.