[서투기 22기 2배 더 도전, 8배 더 자유로울조 스테디킴] 4주차 강의 후기

지금 서울 부동산 시장은 정책에 따라 상승과 하락이 반복되는 시장이다. 좋은 곳(입지가 좋은 신축)은 많이 오르긴 했지만 구축들은 상대적으로 덜 오른 면이 있다. 투자 심리가 꺾이는 상황일 때 기회를 잡는 것이 필요하다. 현재 동작구와 영등포구는 매매 물량에 비해 전세 물량이 대폭 줄어든 상태에 있는데 이런 현상이 좋은 투자 기회로 다가올 수 있다. 임장과 지역 분석을 하면서 지역 내 선호도가 높은 지역이 어딘지 알아가고 투자를 하는 것이 중요하다.

동작구는 9호선 라인이 지나간다는 점과 서초구가 바로 옆이라 준 강남권이라는 특징을 가지고 있다. 입지 분석적인 측면에서 베드타운의 역할을 수행하고 있어 교통이 중요하다. 생활권은 흑석, 사당, 상도, 노량진/본동, 대방, 신대방으로 나뉜다. 동작구 내 아파트를 비교평가 할 때는 먼저 교통이 뭐가 더 좋은지를 본다. 그다음 입지 개선 가능성을 보고 전세 난이도와 전세가를 계속 올려받을 수 있는지를 보고 결정한다.

영등포구는 여의도 업무지구가 있다는 점과 영등포역 상권이 발달해있다는 특징을 가지고 있다. 입지 분석적인 측면에서 업무지구의 역할을 수행하고 있고, 지하철 4개 노선(9호선, 2호선, 7호선, 5호선)이 지나가기 때문에 교통도 좋다. 학군은 몇 군데를 제외하면 특출난 곳은 아니며 학원가는 목동이 가깝기 때문에 발달하지 않았다. 환경적인 측면에서는 백화점이 3개나 있고 대형마트, 종합병원 등 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있다. 영등포구의 생활권은 여의도, 당산/양평, 신길, 영등포, 대림으로 나뉜다. 영등포구는 3급지이지만 지역 내 편차가 크기 때문에 투자할 때 유의해야 한다.

서울 내에서 또는 서울과 경기 지역에서 비교 평가를 할 땐 생활권별 우선 순위를 먼저 매겨보는 것이 중요하다. 더 좋은 생활권의 아파트가 덜 좋은 생활권의 아파트와 가격이 비슷하다면 전자가 저평가 되어있다거나 후자가 고평가 되어있다고 비교를 할 수 있다. 전세가율 70%를 기준으로 했을 때 투자금액별 매매 절대가 선정을 할 수 있다. 2억 정도가 있다고 하면 6억6천 정도의 가격을 매매 절대가로 볼 수 있고 플러스 1억을 해서 7억 6천까지 범위를 늘려서 살펴보면 좋다. 갭을 보지 않은 상태에서 매매가만 보고 저평가 단지를 찾아내고 그 중에서 전세가율과 전고점 대비 하락율을 확인해서 최종적으로 골라 낸다. 그 중에서 투자금 범위로 들어오는 것에 투자를 하는 것이다.

매물 임장을 할 땐 나는 투자자이고 이 아파트를 매수한다는 마음으로 들어가야 한다. 그래야 부동산 사장님이 볼 때 사려는 마음이 있는 것처럼 느껴진다. 집 보러 들어갔을 땐 세입자에게 이사는 언제쯤 하실 생각이냐고 물어보면 좋다. 매물을 싸게 사는 방법으로 네이버 최저가를 파악에서 부동산 방문 후 인근 부동산을 돌면서 더 좋은 물건이 있는지 확인하는 방법이다. 오래 걸리지 않으면서도 싼 물건을 찾을 수 있다. 매물을 협상 할 때 세금 문제(날짜), 이사 문제(날짜), 급전이 필요한 상황 3가지를 이용해서 협상을 할 수 있다.

주우이님은 동료들에 비해 투자가 늦었다고 하는데 나도 비슷한 상황에 처해있는 것 같다는 생각이 들었다. 월부를 1년 넘게 하면서 ‘나도 투자를 하게 되는 걸까’하는 생각이 요즘 많이 드는 것 같다. 주우이님 말씀처럼 포기하지 않고 내가 할 수 있는 것을 꾸준히 해나가다 보면 결국 성취할 것이라 믿는다. 포기하고 싶을 때가 가장 성공에 가까워진 때라는 명언에 큰 감명을 받았다. 오늘도 임보 한 장을 쓰고 자야겠다.