월부에 드나든지 어언 3개월이 되었는데, 구해줘월부 위주로 봐서 그런지 너나위님, 코크드림님, 너바나님은 익숙했지만 주우이님(사실 자모님도;;;)은 그리 익숙한 얼굴이 아니었습니다. 사전 강의 때 혹은 전문가 칼럼 몇 번을 통해 얼굴을 뵙긴 했지만, 낯선 인물이라 약간의 실력 의심?도 없진 않았죠. 그러나 그 것은 제 오판이었고, 월부 브랜드에 맞게 검증되고도 차고 넘치는 강사님이란 생각이 드는 챕터였습니다.
너바나님의 강의가 앞으로 해야 할 투자의 개념을 정립시키는 과정이었다면 주우이님의 강의는 개념을 실행을 옮기는 구체적인 방법에 대한 내용이었습니다. 이제까지 의문으로 남아있던 세부 과정들이 깨끗하게 명확해지는 시간이기도 하여 상당히 상쾌한 기분이 들기도 했구요!
첫 부분에 놀란 것은 주우이님도 너나위님 같은 열반스쿨 1기 분이시고, 투자 경험이 상당히 많으신 분이더라구요. 일단 신뢰감 가득 채우고 시작된 강의! 이번 강의의 주요 목적은 잃지 않는 투자, 그리고 수익률을 높이는 투자였습니다.
월부의 기본인 저환수원리가 또 나옵니다. 위에 말한 것처럼 개념보다는 이제 구체적인 내용을 알려주시는데요. 이론적인 부분과 더불어 예시를 여러번 말씀해주셔서 이해가 잘 되었습니다. 월부의 기본은 가치 투자이고, 그 가치는 비교평가를 통해서 알 수 있는데요. 그러기에 설명을 복수의 아파트, 필요시에는 3개의 아파트를 시계열로 보여주셔서 프로세스가 잘 느껴졌습니다. 결국 우리는 수익률을 위해서 같은 가격 안에서 입지가 좋은 곳을 찾아야 합니다! 특히 지금같이 하락장에서는 가격이 붙어 있는 곳이 많기에 기회라고 할 수 있지요(전고점이 다른 아파트도 지금은 가격이 붙어 있을 수 있다는 말!)
입지가 덜 좋은 신축 vs. 입지가 좋은 구축
아파트의 가치는 건물+땅인데, 건물은 해가 갈수록 감가로 가치가 하락을 하지만, 서울 안에서는 땅의 가치가 날이 갈수록 상승합니다. 그래서 땅, 즉 입지가 좋은 아파트를 사야합니다.
투자에 있어 아파트 수익률 보고서 작성은 매우 중요합니다. 이 것을 통해 투자 여부를 결정할 수 있기 때문이죠. 저도 과제를 통해서 수익률 보고서를 작성해 봤는데요. 한 지역에 대해 투자로 괜찮을 것 같다는 편견이 있었는데, 3년간 공급이 과한 것을 보고 투자하면 안 되겠다는 결론을 냈습니다. 수익률 보고서에는 아파트의 위치와 주변 환경, 입지평가, 수익률 분석, 저환수원리가 포함이 되는데, 주우이님의 강의대로 따라해보니 조금 시간은 걸리지만 체계적으로 투자결론이 도출되어 나의 조사 내용과 생각이 명확히 한 판에 정리되는 느낌이 들었습니다.
너바나님께서도 가르쳐주셨던 입지평가, 수익률 분석에 대한 부분을 이번 강의에서 주우이님께서는 부동산 앱 등을 통해서 하는 방법을 상당히 상세하게 알려주시구요. 초보자인 저도 각 입지요소에 대해 쉽게 그레이드를 매길 수 있었습니다. 특히나, 공급은 Risk 관리 측면에서 아주 중요하다는 것을 새로이 알게 되었는데요, 이미 그 지역의 아파트를 보유하고 있다면 역전세에 대한 위험이 있습니다. 반대로 매수할 지역에 대해서는 매매가가 하락할 것이기에 기회이기도 합니다. 공급 또한 쉽게 그 위험 수준을 알 수 있게 방법을 중심으로 설명해주셨네요. 미래의 수익률은 전고점 대비 현재 가격 및 비교평가를 통해 가늠할 수 있었습니다.
마지막으로 잃지 않는 투자 기준 ‘저환수원리’를 통해 투자 결론을 내립니다. 저환수원리 중 모두가 O의 답이 나와야 투자를 진행할 수 있습니다. 투자금을 잃으면 안 되니까요.
최종적으로 성공적인 투자를 위해서는 가치있는 좋은 것을 싸게 사야하고, 더 중요한 것은 오랜 시간동안 보유하여야 한다고 했습니다. 지금은 매수가 당면 과제이므로, 기다리는 것 그 까짓 것이라고 생각할 수 있지만 상당히 어렵다고도 하셨구요.
그리고 위의 것들을 하기 위해서는 임장이 중요하고, 비교를 위해서는 최소 앞마당이 3개 이상 필요하다고 했습니다. 이제 다음 4번째 강의는 임장에 대한 것들입니다. 3강까지의 배움을 통해 불투명한 것들이 점점 명확해짐이 느껴집니다. 아직 내공이 부족하여 많은 경험이 필요하겠지만, 이제 1강만 더 배우면 실전에 임할 수 있겠다는 생각이 들고 있습니다.
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