[서울투자 기초반 21기 16조 라노] 4강 강의 후기 - 기본에 충실하자

 기대했던 주우이님 강의, 이번 강의를 들으면서 전체적으로 느꼈던 점은 ‘나는 여태까지 순서 없이 투자를 하고 있었다’ 입니다. 생활권 우선순위도 없이 무작정 비교평가에 들어가고, 매-전에만 집중한채로 투자단지를 sorting 하고 있는 등, 기본에 충실하지 못했던 것 같았습니다. 이런 부분 다시 돌아보면서, 기본에 충실하는 것이야 말로, 의사결정에서 기회비용을 줄일 수 있고, 궁극적으로 더 좋은 결과를 낼 수 있는 일이라는 것을 느꼈습니다. 

Mr. 기본기라는 별명을 가진 농구선수 Tim Duncan! 

강의를 시작하며, 꿈틀 거리는 우리의 마음 상태를 잘 아시는 것처럼, 서울 시장이 출발했다는 기사들 보면서 우리의 마음상태를 예상하셨습니다. 

 그러나, 과거시장을 돌이켜 볼때, 서울 시장은 생각보다 기회를 길게 줍니다. 결국 중요한 것은 시장은 계속 반복되기 떄문에, 상황을 살펴보면서, 나의 대응을 생각하면된다고 말씀 주셨습니다. 

강의 핵심 Point

✅변화하는 시장속에서 후회하지 않는 투자를 하는 방법

✅내 상황에 맞는 최적의 아파트를 선택하는 방법 (나만의 매수 물건 찾는 프로세스)

✅어떻게 매물을 선택해야 하는지, 그리고 그 매물을 최적의 매물로 만드는 방법

적용하고 싶은 Point

1. 지역내 생활권별 우선순위를 매긴 후, 비교평가를 시작한다 → 지역내에서 뿐만 아니라, 앞마당 끼리 비교평가 할때, 나만의 프로세스로 다른 지역을 합처서 생활권 우선순위를 매긴 후, 가치를 판단해보려고합니다.

   그동안, 아파트 단지를 우선 나열하고 비교평가를 들어가서 복잡했던 것 같은데, 생활권 순위를 우선으로 가치를 매긴 후, 가치를 비교하겠습니다. (비슷한 급지끼리 비교해 볼 것)

2. 가진 투자금에서 전세가율 설정을 통해서, 매매가 우선순위로 가치 순서 보기

   항상 매-전을 우선으로 가능한 단지를 봤었습니다. → 매매가가 높은 단지가 가치가 높을 확률이 높기 때문에, 매매가를 우선으로 (이전까지 매-전 칸 숨겨놓고 나중에 보기) 단지 순위를 매겨보겠습니다. 

   ** 매매 절대가 선정 - 저평가 단지 찾기 (생활권 우선 순위를 바탕으로)- 원금보존 확인 (서울 60%, 경기도 80%, 전고점 대비 -20%) - 다른곳과 비교

3. 서울이라고 해도 모두 투자를 하기 보다는 우선순위를 따질 것. ex)서울에서 후순위 생활권은 경기도 선호 있는 생활권보다 후순위일 수 있다. 

4. 매물임장시 워크인 방문

   워크인 자체에 부담을 느끼곤 했는데, 내가 알 고 있는 물건보다 좋은 물건을 찾기 위한 관점으로 워크인 방문을 한다고 하면, 비교적 큰 부담감 없이 접근 가능할 것 같다.

5. 매임시 순위 정하기 위해, 부동산 나올때마다 정리

   집에와서 뒤늦게 정리하고는 했었는데, 부동산 나올 때마다 1등을 뽑고, 각 부동산 (단지)별로 우선순위 물건을 한눈에 보이도록 정리하면, 기억도 더 잘 날것 같고, 시간도 더 아낄 것으로 보임. 

새롭게 배운점

• 용적율 기준 : 210%를 기준으로 그 이하는 사업성이 꽤 나온다고 판단할 수 있음. 

ex) 300%넘어가면, 땅의 가치는 좋더라도 내가 가지고 있는 땅이 매우 적기 때문에 사업성이 적음

• 학원가 기준 : 50개는 넘어가야 학원가 이루고 있는 것 철머 보이고, 100개정도면 학원가를 잘 이루고 있다고 판단 가능.

• 공급이 생기는 시기 : 

  → 하락장에서는 분양이 없기 때문에 공급이 없음.

  → 분양이 생기기 시작한다면, 2~3년 뒤 공급이 많아질 수 도 있음.

  → 투자로 볼 때, 현재 상황은 분양이 없기 때문에, 2~3년 동안 역전세 위험 보다는 전세 올려받을 수 있는 상황일 확률이 더 높다고 짐작하고 투자 가능