25.2 부동산 트렌드 2025

원메세지: 일부밖에 읽지 못해 아쉽고 서울지역 전반에 대한 상식, 시장의 흐름에 대한 지수개발, 통계 근거의 과학적 접근이 인상깊었다.

원액션: 2월에 읽기시작할때는 2024년 4-6월정도쯤 전세대출규제 이전에 이 책의 주요내용이 집필된것 같아서 현재 시장을 반영하고 있지는 못하는 모습이었으나 3월 현재 3급지 대부분의 지역도 가격이 상승하는 흐름을 보며 지금 현 상황이 저자의 말대로 슈퍼사이클이 시작되는 신호인지 상승장을 향해가는 중에 만나는 잔파동인지는 고민이 되는 문제이다. 나는 일단 거시적인 판단보다는 0호기 매도를 잘 마치고 종잣돈을 준비한 후 서투기 강사님들이 말씀해주신 정말 투자할 수 있는 물건을 내 기존 앞마당내에서 찾고 준비하다가 투자기준에 맞다면 투자하면 될것 같다. 하늘은 스스로 돕는 자를 돕고 모든것이 나의 성장을 돕는 방향으로 잘 될 것이다. 

STEP 1. 책의 개요

책 제목: 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사:

읽은 날짜: 2025.2.20 ~ 3.20

총점: /10점

STEP 2. 책에서 적용할 점 STEP 3. 책 속 기억하고 싶은 문구

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한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 

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한강 이북 지역에서는 이와 같은 가격 확산 현상이 나타나지 않고 있는데 이는 예를 들자면 마포구와 노원구가 각각 독특한 특성을 지닌 지역이기 때문이다.

마포구: 홍대, 상암동 등 문화적이고 상업적인 요소가 강한 지역이 있어 독특한 개성이 있다.

노원구: 주거지로서 자체적인 특성, 중저가 아파트가 많이 분포해서 중산층과 서민층이 선호함.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에 기인한다. 한강이남지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호하고 따라서 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산된다.

한강 이북지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고 일자리 분포가 분산되어 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 예시로 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 

이렇듯 한강이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다. 

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수도권 동남부-강남, 분당, 수지

-강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 된다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 

-특정 지역의 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성하고 그 예시로 2013~2024년까지 강남구와 분당구는 각각 112%, 103%프로 상승했지만 용인시는 82.1%에 그쳤다. 

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수도권 서북부-마포, 일산, 파주

-마포구, 일산, 파주시는 각 지역의 부동산 시장이 서로 다른 양상을 보임

-마포구는 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세, 두 지역은 유사한 경제적, 사회적 조건을 가지고 유사한 주고 선호 지역으로 자리잡음. 

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수도권 서남부-양천, 안양, 김포

-양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 

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수도권 동북부-노원, 남양주, 의정부

-노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상, 의정부시는 이들과 2개분기 시차를 두고 매매가격 변동

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전세계에서 월세 폭등이 일어나다. 

인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 

수요 측면에서 부동산이 매력적이게 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다. 

서울아파트는 2020년 1분기를 기점으로 대폭등하기 시작했다. 2019년말부터 2024년 2분기 현재까지의 누적상승률은 무려 55%(33평), 40%(25평)이다. 

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인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과이다. 현재 우리나라의 시공비 상승 수준은 전년도 동월대비 시공비 상승률을 볼 때, 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 심각한 수준이다. 

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2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다.

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2020년 이후는 미국이 팬데믹에 대응하기 위해 어마어마한 자금을 시중에 풀면서 자산 가격이 크게 뛰고 실물 경기도 활황이었던 만큼, 미국 전역에서 주택 가격 상승이 상당했다. 2023년 미국 주담대 금리가 6~7%선에 이르렀기 때문에 주택 가격이 정체 또는 하락하리라 많은 사람들이 생각했다. 그런데 그 높은 금리에도 불구하고 미국 주택 가격은 예상보다 빠른 2023년 3월부터 다시 반등하기 시작해 현재까지 지속 상승 중이다. 

결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.