[서기 22기 튼튼한 6체로 임장하조 삼도] 4강후기- 서울 가치 제대로 판단했다면 투자 Go~!

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지 길만 걷고있는 삼도(三) 입니다.

이번 강의는 실전 투자에 활용할 수 있는 내용을 배울 수 있어 더욱 의미가 있었는데요. 강의에서 배운점과 느낀점을 후기로 남기겠습니다.

ㅣ PART 1. 사두면 돈 되는 서울 지역 분석

동작구: 

• 9호선라인, 강남/여의도 접근성, 한강뷰
• 준 강남권 흑석동, 동작동, 사당동

영등포구:

• 여의도(+한강), 직장, 교통
• S등급 환경: 백화점3개, 스타벅스42개, 대형마트 6개
• 여의도, 당산, 신길뉴타운

파트1 에서는 강사님이 지역을 분석하는 방법을 배울 수 있었습니다. 특히, 핵심 요소를 제일 중심에 두고 단지별로 확장하며 비교평가하는 부분이 가장 인상적이었습니다. 저의 이번 임장지는 수지로 교통이 가장 중요한 역할을 하는 곳임에도 임장지에서 괜찮은 단지 혹은 매물을 보면서 역세권보다 더 좋다라고 잘못 평가한 부분이 있었습니다.

물론, 그 단지가 투자가 불가능한 단지는 아니었지만 비슷한 투자금이라면 당연히 역세권으로 투자할 수 있는 시선을 가져야 함을 알게되었습니다. 그리고, 신분당선과 죽전역 2개의 단지가 있다면 역에서 15분 정도 비슷한 거리일 때도 단지의 쾌적성을 우선 보는 것이 아닌 신분당선이라는 좋은 역세권을 우선순위로 보면 좋을 거 같다는 생각을 정립할 수 있게 되었습니다. 이번 지역 분석 강의를 통해 땅의 위치와 가치를 중심으로 다른 요소들을 판단하는 방법을 배울 수 있었습니다.

ㅣ PART 2. 실전 투자 비교평가 프로세스

• 구별 의사결정 순서 정하기
• 땅의 가치를 먼저 파악하고 가격을 입히기
• 투자 우선순위와 땅의 가치를 포함하여 단지를 비교하고 저평가 여부 판단하기

이번 파트에서 배운점은 투자의 우선순위를 정해놓는 방법이었습니다. 그 전에는 생활권별로 괜찮은 단지 1~2개 정도만 뽑아놓고 투자하고 싶은 단지만 집중적으로 바라봤었습니다.

하지만, 이번 강의를 통해 투자 순서를 정해 놓는 걸 알게되었습니다. 위의 기준으로 단지별 투자 우선순위를 정해두면 좋은 점은 위에서부터 소거법으로 날리면서 내려가는 방법입니다. 기존에는 한 단지에 목숨걸고 그 단지의 가격 변동만 기다렸다면 이 방법은 대체 수단이 여러 개 준비되어 있다는 점이었습니다.

앞으로 이런 방법으로 투자 보따리를 만들어 놓고 한 단지만 집중적으로 파는 것이 아닌 탑 다운 방식으로 소거를 하며 빠르게 투자 결정할 수 있는 프로세스를 갖추도록 해야겠습니다. 상승 장 때 더욱 빛을 발할 수 있을 거 같습니다.

ㅣ PART 3. 서울투자 의사결정 방법 & 사례

• 매매가: 전세가율 70%기준 +1억 절대가 설정
• 비교: 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기
• 원금보존: 전세가율 서울 60% / 경기도 80%이상 / 전고점 대비 -20%
• 비교: 서울, 수도권 앞마당 비교

투자사례: 

• 서울 2급지 20평 vs 서울 5급지 30평 [땅의 가치가 더 중요]
• 서울 5급지 30평 vs 수도권 4군 20평 [단지 선호도가 더 중요]

서울 20평 vs 30평 비교

서울 5급지 30평 vs 수도권 4군 20평

비교하는 기준에 대해서 배울 수 있었습니다. 기존에는 평수가 달라서 비교하는 방법을 정확히 이해하지 못했던 거 같습니다. 그러다 보니 결론에서 20평, 30평을 각각 뽑아두고 어떤 것이 더 우선순위인지 몰랐습니다.

하지만, 이번 강의를 통해서 위에처럼 비교를 할 때 땅의 가치를 비교하는 곳과, 단지 선호도를 비교해야 하는 곳을 구분할 수 있게 되었습니다. 이번 임장지에서 우선순위로 뽑은 물건을 서울 앞마당과 비교해서 우선순위를 정리하는 장표를 만들어 놓도록 하겠습니다.

ㅣ PART 4. 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장

• 부동산: 내가 원하는 매물 찾기, 일잘하는 부사님 찾기
• 관계(협상): 매도자와 내가 win-win 할 수 있는 부분 찾기
• 매물 털기 방법
• 잔금 대비 하기. 서울 J-PIR 평균 6.7 (현재는 5.5수준으로 낮음)

이번 파트에서 재미있었던 내용은 매물 털기 방법을 실제로 알려주신 내용이었습니다. 저는 2년여 공부를 하면서 매물 예약하고 보는 것에 대한 큰 어려움은 없었던 거 같습니다. 하지만, 현장에서 투자하지 않을 물건에 대해 더 진도를 나가기 어려운 부분이 있었습니다.

이번 강의에서 강사님은 전/월세를 구할 때도 부동산을 100곳을 방문한다고 알려주셨습니다. 

지금까지 매수하지 않는 것을 너무 무리하게 하지 말자라는 마음으로 소극적인 태도가 있었음을 반성하게 되었습니다. 물론, 당장 거래하지 않는 걸 가격협상 들어가는 건 조심스럽지만 그 달 TOP3 뽑은 물건에 대해서 더 좋은 물건을 찾아내는 과정은 필요하다는 걸 배울 수 있었습니다.

지금까지 한 달의 과정이 끝나면 마치 지나간 여행지처럼 소홀하게 여겼는데 이제는 더 좋은 물건을 찾아내는 투자자의 시선으로 부동산의 문을 두드리는 용기를 발휘해야겠습니다. 결국, 투자를 못하는 것은 종잣돈이 아니라 실력이라는 걸 가슴깊이 새겨 봅니다.

이번 서투기 강의는 저에게 큰 의미가 있었습니다. 

작년 월부학교 여름학기 이후로 실전반 위주로 강의를 들었는데 이렇게 기초반 강의를 들으면서 깨달은 게 2가지 있습니다.

첫번째는 기초 강의에서도 다 알려준다.

두번째는 내게 아직도 기초가 부족하다.

이번 강의를 통해 이런 다짐을 하게되었습니다.

앞으로 강의를 100% 흡수하려면 장황한 후기가 아닌

실전투자로 결과를 만들어 내자!

한 달이라는 시간동안 강의를 통해 기초를 다시 한번 다질 수 있어서 너무 유익했습니다. 앞으로도 계속해서 강의의 끈을 놓지 않으며 3년 안에 순자산 10억 달성을 위해 힘을 내보겠습니다.

BM. 2025년 6월까지 투자하기